В октябре каждая шестая квартира в Москве продавалась по доверенности. В таких сделках, когда жилье покупается не у собственника, а у поверенного, высок риск потерять право собственности. Какие неприятные последствия могут быть при продаже и покупке квартиры по доверенности и как их избежать, рассказывает Mafin Media.
Что такое доверенность
Доверенность — документ, который дает право поверенному распоряжаться имуществом от имени доверителя.
Доверенности делятся на виды:
- разовые дают право на совершение одного действия, например регистрации права собственности на квартиру;
- специальные — на совершение однотипных действий, например регистрации права собственности на любую недвижимость;
- общие, или генеральные, — на широкий круг полномочий, определяемый доверителем и российским законодательством.
Доверитель может ограничивать полномочия поверенного, как ему нужно. Указывать рамки сумм сделок, регламентировать передачу средств от представителя к доверителю и устанавливать дополнительные условия.
Зачастую доверенность для продажи квартиры оформляется, если собственник:
- живет за рубежом;
- пожилой, доверяет совершение сделки своим детям или специалисту;
- тяжело болен и физически не может заняться продажей квартиры.
По закону доверенность недействительна, если:
- срок доверенности истек;
- доверитель отменил доверенность;
- поверенный отказался;
- компания, которая выдала или получила доверенность, прекратила работу;
- доверитель или поверенный умер, признан недееспособным,
- ограниченно дееспособным или без вести пропавшим.
Риски при продаже и покупке квартиры по доверенности
На сделках с недвижимостью с участием представителя собственника рискует и покупатель, и продавец. Из-за высокого риска оспаривания сделки квартира с такими условиями продажи может задержаться на рынке.
Риски покупателя
Доверенный — мошенник
Доверителя могли ввести в заблуждение и убедить передать полномочия поверенному. Собственник имеет право оспорить такую сделку и вернуть жилье. Покупателю полагается вернуть деньги, но, если сделка была заключена мошенником, вряд ли это удастся.
Документы подделаны
Если покупатель не знаком с собственником, может не заметить, что паспорт и, соответственно, доверенность подделаны. Мошенники могут сделать доверенность даже по украденному паспорту, хотя по закону присутствие собственника при оформлении этого документа обязательно.
Доверенность отозвана
Доверитель может отменить доверенность, когда ему будет удобно. При этом он не обязан уведомлять об этом доверителя. Необходимо убедиться, что доверенность действующая.
Собственник недееспособен, пропал без вести или умер
По закону полномочия доверенного лица прекращаются со смертью собственника, признанием его недееспособным или без вести пропавшим. Однако поверенный может не знать о смерти собственника на момент регистрации сделки или намеренно скрыть этот факт.
Риски продавца
Потеря денежных средств
Поверенный может завладеть деньгами с продажи квартиры и скрыться. А доказать факт неполучения денег получится только в суде.
Двойная продажа
Доверенное лицо может попытаться продать недвижимость дважды и, конечно же, скрыться.
Недееспособность доверенного
Некоторые психические расстройства человека могут быть незаметны окружающим. Если доверитель передаст полномочия недееспособному лицу, впоследствии сделку можно будет признать недействительной.
Как избежать рисков при покупке и продаже квартиры по доверенности
Предусмотреть все невозможно, но отказываться от подходящей квартиры из-за отсутствия собственника — не лучший вариант, как и откладывать продажу жилья ради исключения рисков. При продаже или покупке квартиры по доверенности некоторые действия помогут предотвратить неприятные последствия.
При продаже квартиры по доверенности
✓ Выбор нескольких поверенных поможет держать сделку под контролем.
✓ Сопровождение юристом или агентом по недвижимости обеспечит уверенность в правомерности сделки и ее правильном оформлении.
✓ Правильно выбранный способ передачи средств исключит риск потерять средства с продажи квартиры.
При покупке квартиры по доверенности
✓ Проверка документов на квартиру — столь же важный этап, что и подбор жилья. Можно проверить статус доверенности через сервис проверки доверенности на портале Федеральной нотариальной палаты и там же — найти сведения о нотариусе. Контролировать статус доверенности, читать содержание, проверять, что соблюдена нотариальная форма, есть подпись и печать нотариуса, — все эти действия нужны для проверки документа.
✓ Сопровождение юристом или агентом по недвижимости на сделке может оказаться незаменимым: профессионалы помогут вскрыть мошеннические схемы и указать на риски.
✓ Оформление титульного страхования защитит от материальных потерь в случае утраты права собственности.