Спрос на элитную недвижимость в Москве начал падать после старта частичной мобилизации, а к середине ноября рухнул почти вдвое. Эксперты сравнивают это с обвалом рынка в апреле этого года. Стоимость покупки и аренды элитного жилья — что новостроек, что «вторички» — тоже падает. А скидки во время торга достигают рекордных показателей за последние пять — семь лет. Ведь покупать дорогие квартиры сегодня не торопятся. Об этом и других трендах NEWS.ru рассказали аналитики риелтерских компаний.
Продажи новостроек
По данным компании Apple Real Estate, средняя стоимость квадратного метра на рынке элитного жилья в октябре снизилась к сентябрю на 2,6%. Комфорт-класс (улучшенный вариант обычного жилья) упал в цене на 3,5%, и это самое существенное снижение с начала года. В бизнес-сегменте (нечто среднее между комфорт-классом и премиумом) квартиры подешевели на 1,5%, а в премиальном (самое дорогое жилье) — на 1,3%. Основная причина — снижение спроса.
В период с 21 сентября и до середины ноября спрос на дорогое жилье рухнул на 43%, что сопоставимо с обвалом рынка в апреле этого года, рассказывает основатель и СЕО компании Apple Real Estate Данила Савченко.
Однако пока цены выше, чем год назад. Элитная недвижимость сейчас на 7,5% дороже, чем в ноябре 2021-го. Впрочем, это стало минимальным ростом за последние пять лет, обычно такое жилье дорожает на 18–25% ежегодно.
По оценкам компании по продаже премиальной недвижимости «Этажи Прайм», средневзвешенная цена квадратного метра в элитных жилых комплексах сейчас составляет 1,27 млн руб. Относительно второго квартала 2022 года она выросла на 1,7%, при этом в проектах еще более дорогого делюкс-класса, напротив, снизилась на 2,6% — до 2,39 млн руб. за «квадрат». На это фоне девелоперам приходится бороться за каждого клиента.
Для стимулирования спроса они вводят рекордные с 2017 года скидки, которые достигают 20–25% на жилье премиум-класса, субсидируют ипотеку и применяют длительные беспроцентные рассрочки, — говорит Савченко.
Декабрьские продажи могут стать пиковыми для 2022 года. Ведь сейчас, пока еще действует льготная ипотека, застройщики из всех сегментов будут активно «окучивать» покупателей, считает автор Telegram-канала «Экономизм» Алексей Кричевский.
После того как программа закроется, а если верить Минфину, то это произойдет 1 января, объемы продаж, схожие с октябрьскими, станут если не ориентиром, то нормой для рынка, а спрос постепенно начнет уходить на вторичный рынок, так как подравняются цены и кредитные ставки, — рассуждает эксперт.
Продажи вторичного жилья
Пока же «вторичка», где ставки по ипотеке составляют около 11%, сильно проигрывает первичному рынку. Ведь там спрос на жилье все еще обеспечен «ипотекой от застройщика» под 1%, 0,1% или 0,01% (хотя стоимость самой квартиры в таком кредите завышена), говорит руководитель агентства элитной недвижимости «ГЭТСБИ Эстейт» Артем Рыжкин. Поэтому многие пытаются отложить покупку до весны или хотя бы до следующего года.
В июле — сентябре цены на «вторичку» снизились в среднем на 5–10%, говорит директор компании «Этажи Прайм» Ригина Гордеева. По ее словам, очень много запросов поступает от тех, кто хочет приобрести элитную недвижимость с дисконтом от 35%. Однако продавцы не спешат «скидывать» свою премиальную недвижимость, в том числе из-за отсутствия надежных альтернатив для инвестирования полученных денег.
Тем не менее собственники готовы к невиданному за последние годы дисконту, признает Савченко. Так, скидки на вторичном рынке сейчас доходят до 5–15%, хотя в среднем за последние четыре года не превышали 1–2%.
В целом, по данным Apple Real Estate, количество предложений на рынке с апреля по ноябрь выросло на 43% и продолжает увеличиваться. Порядка 23% квартир, которые ранее были в долгосрочной аренде, за последние три месяца перешли на продажу, так как владельцы окончательно решили уехать из страны. По прогнозу аналитиков компании, если не произойдет ухудшения политической ситуации, спрос начнет восстанавливается только в первом-втором квартале 2023 года (при инфляции на уровне 5–7%).
Аренда
По данным «Этажи Прайм», скидки на аренду элитной недвижимости уже достигают 20–40%, и это рекордные дисконты с 2015 года. Многие обеспеченные арендаторы освободили объекты, покинув страну, указывает Ригина Гордеева.
Ту же тенденцию фиксирует и руководитель направления аренды в компании Apple Real Estate Владимир Родионов. При спросе на уровне ноября 2021 год средний дисконт на рынке в этом месяце составляет 15–20% и до 35% — на квартиры бизнес- и премиум-класса, которые изначально были переоценены. Все из-за резко возросшего предложения, которое сегодня в 1,5 раза превышает прошлогодние показатели.
Клиенты стали гораздо избирательнее — они сложнее и дольше осуществляют выбор. Можно сказать, избалованы дисконтом, — говорит собеседник NEWS.ru.
Многие квартиросъемщики, если сроки для них не критичны, готовы прерывать поиски и ждать новых предложений и скидок, заключает Родионов.