На днях появилась новость, которая взволновала всех, кто следит за рынком недвижимости: программу льготной ипотеки под 7% на новостройки, скорее всего, не будут продлевать. Минфин считает, что необходимость в поддержке первичного рынка недвижимости отпала, и программу планируют завершить до 31 декабря 2022 года.
Но что это значит для рынка недвижимости, застройщиков и обычных покупателей? Давайте разберемся.
Как все начиналось
Льготную ипотеку запустили в апреле 2020 года как меру поддержки строительной отрасли во время пандемии. Уже к лету программа набрала обороты, и осенью рынок недвижимости отреагировал резким ростом цен — как на первичном, так и на вторичном рынке.
К концу 2021 года цены на жилье выросли в среднем на 50%. Разница в ипотечных ставках между новостройками и вторичным жильем привела к тому, что спрос стал смещаться в сторону новостроек. Многие покупатели решили, что проще подождать 1,5–2 года, пока квартира будет построена, чем переплачивать за вторичное жилье.
Рост цен и перекос на рынке
Спрос на новостройки привел к очередному витку роста цен. Разница в стоимости между квартирами в уже сданных домах и тех, что только строятся, достигла 10–15%.
Застройщики, чтобы не терять темпы продаж, пошли дальше: совместно с банками они внедрили субсидированные ставки, близкие к нулевым. Покупателям предложили не обращать внимание на общую сумму кредита и удорожание квартиры на 20–30%, а сконцентрироваться на ежемесячном платеже и меньшей переплате по процентам. В результате разница в ценах между вторичным жильем и новостройками достигла 25–30%.
Риск "мыльного пузыря"
Летом 2022 года Центробанк забил тревогу: ситуация на рынке недвижимости стала напоминать "мыльный пузырь". Видимо, отмена льготной ипотеки станет одной из мер по стабилизации рынка.
Новость о возможной отмене программы вызвала панику. Многие опасаются, что без господдержки рынок недвижимости рухнет. Но так ли это на самом деле?
Аргументы ЗА продление льготной ипотеки
- Поддержка строительной отрасли. Строительство — одна из ключевых отраслей экономики, связанная с производством стройматериалов, металлургией, логистикой и другими сферами. Это миллионы рабочих мест по всей стране.
- Сохранение темпов продаж. Без льготной ипотеки спрос на новостройки может значительно снизиться, что приведет к проблемам в отрасли.
Аргументы ПРОТИВ продления льготной ипотеки
- Высокая нагрузка на бюджет. За два года программа потребовала огромных расходов, а сейчас государству нужны средства на другие приоритеты, включая СВО.
- Перекос на рынке. Льготная ипотека привела к дисбалансу между первичным и вторичным рынком. Продажи вторичного жилья упали, а ведь именно эти деньги часто используются для первоначального взноса при покупке новостроек.
- Выравнивание ставок. Вице-премьер Марат Хуснулин уже заявил, что правительство ищет способы поддержать вторичный рынок. Вероятно, ставки по ипотеке на первичное и вторичное жилье будут уравнены.
Что будет дальше?
Отмена льготной ипотеки может стать болезненным, но необходимым шагом. Да, продажи новостроек временно снизятся, но это позволит оживить вторичный рынок. Перекос в ценах между новостройками и вторичным жильем постепенно исчезнет, а рынок недвижимости вернется к более сбалансированному состоянию.
Мое мнение
Я поддерживаю отмену льготной ипотеки. Да, это вызовет временные трудности, но в долгосрочной перспективе рынок недвижимости станет более устойчивым. Прекратится дальнейшее надувание "мыльного пузыря", а покупатели смогут выбирать между новостройками и вторичным жильем на равных условиях.