Узнали у экспертов, как подготовить квартиру, написать цепляющее объявление и не продешевить, если продать жильё нужно срочно.
1. Подготовить квартиру к продаже
Вот что стоит сделать перед показом квартиры покупателям, по словам управляющего директора агентства недвижимости МИЭЛЬ Ирины Пешич:
Освободить квартиру от всех личных вещей: детских игрушек, фотографий. Не забыть и про ванную: убрать оттуда халаты, зубные щётки. Это поможет покупателю примерить квартиру на себя.
Вызвать клининговую компанию или самостоятельно тщательно помыть квартиру.
Дополнить интерьер вещами, создающими ощущение уюта, например поставить вазу с цветами.
Добавить в квартиру света, особенно если окна выходят на север или этаж низкий: купить мощные лампы, поставить напольные торшеры. Эксперт советует использовать лампы тёплого цвета.
Руководитель направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Хахулин также рекомендует сделать мелкий ремонт, если помещение в этом нуждается: «Грязные пятна на стенах, порванные обои, давно не мытые раковина или ванна, перегоревшие лампочки — всё это может испортить впечатление потенциальных покупателей от просмотра». По словам эксперта, нелишним будет избавиться от мебели, которая уже давно не выглядит как новая или занимает слишком много места.
Некоторые хозяева для подготовки квартиры к продаже или сдаче в аренду обращаются за помощью к хоумстейджерам — специалистам, которые оформляют и украшают интерьер, делают его более привлекательным, а затем красиво фотографируют, отмечает руководитель развития категории «Ремонт и строительство» на «Авито Услугах» Светлана Филимонова. «Хоумстейджеров вызывают для того, чтобы они создавали универсальный дизайн, который сможет привлечь максимальное количество людей», — добавляет эксперт.
При этом необязательно тратить много денег на услуги хоумстейджеров — всё должно окупиться. Бюджет согласовывают с хозяином квартиры перед началом работ. «В среднем по стране консультация хоумстейджеров, предлагающих свои услуги на „Авито“, стоит около 3000–5000 ₽. Непосредственная работа с проектами может стоить от 20 000 ₽», — уточняет Светлана Филимонова.
2. Сделать фото и видео для объявления
Фотографии — невероятно важная часть продажи квартиры. По опыту директора по маркетингу федеральной компании «Этажи» Юлии Бочарниковой, квартиры с качественными фотографиями продаются в два раза быстрее, чем аналогичные варианты с менее привлекательной визуализацией. «Порядка четверти потенциальных покупателей готовы рассматривать более дорогую квартиру, если им понравились фотографии», — добавляет эксперт.
Вот как эксперты советуют фотографировать квартиру:
✅ Используйте широкоугольный формат, если есть такая возможность, а также панорамные снимки. Это подаст квартиру в более выигрышном свете и обеспечит лучшее понимание пространства. По словам Юлии Бочарниковой из «Этажей», вертикальные фотографии оправданы, только если нужно подсветить конкурентное преимущество квартиры.
✅ Делать фото лучше днём, когда в квартиру попадает солнечный свет. Благодаря этому жилплощадь будет выглядеть более просторной, а её оформление — более ярким, говорит Сергей Хахулин из «Авито Недвижимости».
✅ Помимо фотографий, можно снять видео, разместить его на YouTube, а ссылку на него дать в объявлении о продаже, советует также Сергей Хахулин.
✅ Фото лучше делать от входа в комнату, чтобы передать её параметры, геометрию, расположение окон — рассказывает Ирина Пешич из «МИЭЛЬ». В объявление также стоит добавить вид из окна, фото подъезда — для многих покупателей это важные критерии, помогающие определиться, считает эксперт.
✅ При продаже квартиры в старом, подуставшем доме Ирина Пешич предлагает акцентировать внимание на ремонте квартиры: сфотографировать батареи центрального отопления, если они в хорошем состоянии, стеклопакеты, если они новые, ровные потолки. А для продажи квартир высокого ценового сегмента можно сфотографировать крупным планом дизайнерские элементы: лепнину, необычный паркет.
✅ В фотографии лучше также добавить схему с планировкой квартиры.
❌ Ошибкой будет ретушь недостатков в квартире — следов от протечки, трещин на потолке. Несоответствие картинки и реальности, скорее всего, вызовет негатив у потенциальных покупателей, хотя, возможно, эти трещины на фотографии изначально их бы даже не смутили — предполагает Ирина Пешич.
3. Грамотно описать квартиру в объявлении
Первым делом в объявлении нужно дать чёткое техническое описание квартиры. Всё это — решающие факторы при выборе квартиры:
- этаж;
- общий метраж квартиры, количество комнат и метраж каждой комнаты;
- высота потолков;
- наличие балкона, на какую сторону выходят окна;
- расположение квартиры;
- транспортная доступность: наличие рядом станции метро или МЦК, остановок.
Затем уже можно перечислить достоинства квартиры: просторный или застеклённый балкон, вид на рассвет или закат, новая сантехника, опрятный подъезд.
Надежда Коркка, управляющий партнёр «Метриум», добавляет: «Чем дом „моложе“, тем дороже там квартиры, хотя есть одно исключение. Сталинки пользуются высоким спросом за счёт удачных планировок и хорошей звукоизоляции, и лоты в них стоят больше, чем в гораздо более новых панельных домах. Материал стен тоже, кстати, влияет на цену: кирпич или монолит ценятся значительно выше. Учитываются также состояние и особенности подъезда: чисто ли в нём, как давно делался капитальный ремонт, есть ли консьерж, системы видеонаблюдения».
При этом не стоит писать в объявлениях лишнюю информацию, которая редко когда становится решающей для покупателя.
«Мне кажется, что многие собственники и некоторые риелторы заигрываются, когда пишут длинные тексты, собирая в описание объекта всё что можно: парки, школы, магазины, — предостерегает Ирина Пешич из „МИЭЛЬ“. — На мой взгляд, об этом нужно писать, если есть уникальная, специализированная школа или детский сад, в которые не попасть жителям других районов. Лучше, если объявление будет коротким и по существу — не все читают лонгриды. Главными критериями выбора остаются цена и транспортная доступность».
4. Поставить справедливую цену на квартиру
Самостоятельно определить, какая цена позволит продать квартиру быстро и не продешевить, можно несколькими способами.
Оценить аналогичные квартиры
Нужно найти на агрегаторах объявлений и сайтах крупных агентств недвижимости похожую по метражу и расположению квартиру в своём районе, а также можно сопоставить цену со стоимостью аналогичных квартир в других районах.
💸 По словам Юлии Бочарниковой из «Этажей», диапазон цены при срочной и неспешной продаже может отличаться на 10–15%.
💸 По мнению Надежды Коркки, управляющего партнёра компании «Метриум», для быстрой продажи оптимально снизить цену по сравнению с рыночной на 5–10%.
Ирина Пешич из «МИЭЛЬ» предлагает для большей точности звонить по таким объявлениям и смотреть квартиры лично, чтобы узнавать, почему стоимость именно такая. В частности, «важно выяснять правоустанавливающие документы, учитывать технологию сделки (дети-собственники, залог, рассрочка платежа, альтернатива) — всё это играет либо на повышение стоимости, либо на её снижение. Любое усложнение сделки ведёт к значительному торгу со стороны покупателя, особенно если покупатель с наличными деньгами».
По словам эксперта, риелторы также анализируют, насколько давно квартира выставлена на продажу, как в это время менялась её цена. Кроме того, оценивают количество просмотров объявления и звонков: «Количество просмотров объявления ничего не говорит о ликвидности объекта, а вот совокупность звонков и показов самого объекта даёт более-менее объективную картинку», — уточняет Ирина Пешич.
Рассчитать стоимость квартиры можно при помощи специального калькулятора
Например, калькулятор на «Авито» сравнит похожие объявления в том же районе и выдаст рыночную стоимость квартиры, а также цену, которая окажется заниженной или завышенной. Похожий калькулятор есть у «Циан» — можно сравнить результаты.
Установить цену опытным путём
Юлия Бочарникова из «Этажей» напоминает о возможности выставить квартиру на продажу и корректировать её цену в зависимости от количества показов: «Если никто не смотрит продолжительное время, значит, цена квартиры завышена». «А заниженный ценник — обычно сигнал того, что перед нами проблемный вариант», — добавляет Сергей Хахулин из «Авито».
Ирина Пешич из «МИЭЛЬ» не согласна. По её мнению, лучше сначала, наоборот, поставить самую низкую возможную цену: «Самый простой совет: если вы хотите продать быстро, то поставьте цену ниже самого низкого по цене аналога. Сегодня покупатель именно так осуществляет поиск варианта, идёт по цене снизу вверх. Этот приём позволит протестировать коридор спроса. Ну а если случится шквал звонков, то цену можно и поднять».
Учесть в цене торг
Сергей Хахулин из «Авито» напоминает про торг: «Лучше оставить ценовой запас для скидки — для масс-маркета средний размер дисконта составляет около 5%, в более дорогостоящих сегментах жилья он может быть и выше».
По мнению Юлии Бочарниковой из «Этажей», оптимальный запас для торга чуть меньше — 2–3% от заявленной цены. Лучше не завышать цену слишком сильно, потому что многие покупатели сразу выставляют фильтр по цене — таким людям квартира в выдачу не попадёт, говорит эксперт.
5. Подготовить документы
Продажу значительно ускорит заранее собранный для сделки пакет документов — не забудьте написать в объявлении, что всё готово к продаже, говорит Надежда Коркка из «Метриум». Вот что нужно подготовить:
паспорт;
выписку из ЕГРН;
справку о составе семьи;
технический паспорт;
правоустанавливающий документ на квартиру: предыдущий договор купли-продажи, дарственную, свидетельство о праве на наследство;
разрешение супруга на продажу — если недвижимость приобреталась в браке и относится к совместно нажитому имуществу.
Дополнительным плюсом будет снятие с регистрационного учёта — добавляет Надежда Коркка: «Многие покупатели хотят, чтобы в процессе проведения сделки в квартире уже никто не был прописан».
Что будет с недвижимостью: прогнозы экспертов
Инструкция: как пожаловаться на хлам в подъезде
Читайте также: