Введение.
Это очень сложный вопрос касается многих граждан, что имеют возможность сдавать свою квартиру в аренду. Порой можно услышать от друзей или знакомых, что вклад выгоднее, чем сдача квартиры в аренду. Давайте на примере спрогнозируем ситуацию максимально приближенную для России в 2022-2023 году.
Что имеем в примере?
Предположим, что у вас появилась однушка в Питере (главное представьте) по наследству, лотереи или вы на неё накопили. В момент написания статьи цена за метр на вторичке в Питере в среднем составлял 200 тысяч за метр квадратный.
Сдача в аренду.
Стоимость сдачи квартиры в аренду зависит от множества факторов: размер квартиры, наличие и качество ремонта, техники и мебели, а так же развитости инфраструктуры в виде наличия школ, садов, торговых центров и очень важное для жителей крупных городов - метро. Чаще всего однушки варьируются размерами от 27 до 40 кв. метров. Возьмем середину в 36 кв. метров т.е. 7,2 млн рублей.
Квартира будет недалеко от метро в хорошем районе (например, приморский район) с развитой инфраструктурой. Сама квартира будет с классическим ремонтом и техникой среднего ценового сегмента: приятно и комфортно, но не богато. Сама квартира будет в шаговой доступности к метро, а в микрорайоне будет школа, сад и всё необходимое для жизни в городе.
Средняя цена на сдачу квартиры, которую мы представили, это в среднем 30-35 тысяч рублей в месяц.
Допустим: если квартира будет в аренде весь год, то прибыль составит от 360 000 тысяч рублей до 420 000 тысяч рублей. Конечно если мы сдаём квартиру официально, то нужно будет еще заплатить налог на прибыль в виде 13% т.е. от 46800 (313 200) или 54600 (365 400) соответственно.
Казалось бы все замечательно даже с учётом вычета налогов, но тут не все так прекрасно.
Основные подводные камни в аренде жилья.
Выплата подоходного налога это еще малая часть проблемы.
Ремонт и техника в квартире имеют свой ресурс. Если в вашу однушку заселится аккуратная семейная пара, что будет проводить время в квартире после работы и на выходных и бережно следить за квартирой с минимальной эксплуатацией техники (стирка раз-два в неделю, готовка раз в день), то после их съезда вам повезёт и не придется обновлять технику и ремонт.
Если же у вас заселилась пара с ребенком и например с собакой, то будьте готовы через несколько (а возможно и пару) лет к обновлению техники и ремонта квартиры. Тут как повезёт.
Простой квартиры.
Бывают случаи, когда арендаторы вынуждены по тем или иным причинам досрочно расторгнуть договор аренды. В таком случае вам нужно будет искать новых жильцов или воспользоваться услугами риелторов.
Это может занять время в зависимости от вашей цены, конкурентности и сезонности. Возможно вам повезёт и уже на следующей неделе у вас будут новые жильцы, а порой наоборот - квартира будет пустовать месяц и более, что принесёт расходы в виде потери месячного дохода и расхода на коммунальные услуги.
Непредвиденные обстоятельства.
Этот пункт может показаться "лишним", но тут мы сравниваем аренду квартиры с вложениями по вкладу и я считаю необходимым упомянуть о непредвиденных обстоятельствах.
Квартиру может элементарно затопить сосед сверху, а ваших жильцов не устроит быть в разбирательствах в этом инциденте. Опыт моих знакомых к примеру: мой знакомый сдавал квартиру и однажды у соседей был пожар. Он не затронул его квартиру, но арендаторы чувствовали запах после пожара длительное время и вынуждены были переехать.
Так же есть и случаи, связанные с экономикой и политикой.
Например, в моем случае, когда начался коронавирус и многие люди остались без работы или их доходы резко сократились, то жильцы были вынуждены искать квартиру по более доступным ценам.
Итог по сдачи квартиры в аренду.
Несмотря на казалось бы простой план, что должен работать как швейцарские часы мы можем столкнутся с проблемами что сильно усложнят и уменьшат наш доход как бы мы этого не хотели.
Порой бывает с потенциальных 400 тысяч рублей в год сумма может оказаться на порядок меньше и потратит ваши силы и нервы.
Вклады.
В качестве примера мы возьмем доход от продажи этой же квартиры за среднею стоимость в 7,2 млн рублей. Предположим, что нам повезло и квартира с предоставляемыми от нас НДФЛ ранее стоила 6 млн рублей то нам нужно будет заплатить налог только 156 тысяч рублей. У нас останется еще 7 миллионов и 46 тысяч рублей сверху.
Приступим.
Существуют разные вклады по условиям и срокам размещения. От этого будет зависеть ставка по кредиту. Так же на ставку влияет ставка ЦБ и банки порой предлагают специальные условия для вкладов на большие суммы.
Предположим, что мы хотим получать максимальную выгоду от вклада и выберем вклад с фиксированным сроком и ставкой, сам же доход снимать ежемесячно не получится, но это принесёт нам максимальный доход за счет того, что сумма вклада будет ежемесячно выше т.к. деньги мы оттуда снимать не будем.
Возьмем в качестве надёжного банка Сбербанк.
Конечно у них не самые высокие проценты и крутые условия, но тем не менее с подпиской "сберпрайм" на год (4000 рублей в год) мы получим фиксированную ставку в 6,8 % вместо 5,8, выгода которого с учётом оплаты подписки даст нам около 66 тысяч рублей дополнительных.
За год мы получим доход от 7 млн рублей со ставкой в 6,8% на сумму в 476 тысяч рублей (минус 4 тысячи за сбер прайм будет 72 тысячи) минус 13% с вычетом НДФЛ составит (476 000 - 42 500) х 13% = 56 355 рублей. Выгода составит более 415 тысяч рублей.
Безопасность на стороне вкладов.
У вас есть страховка от государства на сумму вклада до 1.4 млн рублей, тем самым если вы переживаете за сохранность ваших средств вы можете разбить ваши средства на несколько банков, пускай схема и будет выглядеть немного сложнее но тем не менее это спасет ваши деньги от несчастных случаев.
Тем более, если вы выбираете банк из лидеров по надежности, такие как: Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк и Тинькофф, то шансы на отзыв лицензий у таковых представить сложно даже после событии последних лет.
Что получается в итоге из примера?
Из примера получается, что доход от вклада оказался более стабильным и более выгодным, чем сдача квартиры. Дополнительно хочу отметить вашему вниманию, что не конечно не все платят налоги за доходы по квартирам или же налог по вкладам за 21 и 22 год по НДФЛ был отменен связи с изменениями ключевой ставки ЦБ тем не менее выходит что вклад более ликвиден и стабилен.
Подведем итог.
Конечно иметь квартиру хорошо, но далеко не всем везёт с арендаторами и порой бывает, доход может внезапно уменьшится из-за обстановки в мире и в совокупности всех обстоятельств доход может уменьшится вдвое.
Сколько мы заработаем на сдаче квартиры?
Что касаемо вклада, то ситуация куда более приятная: даже с небольшими процентами по вкладам доход оказывается выше, чем в сдаче аренды жилья. Дополнительно подкупает надёжность вкладов и факт того, что вам не потребуется тратить время на проверку квартиры на целостность, процессы с поиском жильцов и решением спорных вопросов.
А какое ваше мнение по данной теме? Напишите в комментариях свои истории или истории своих знакомых по теме, мне очень интересно узнать о них. Всем, кто дочитал статью до конца отдельное спасибо!