Школы это образцовые «черные дыры» в современной застройке. Они сжимаются, освобождая место для судий и аппартаментов. Проведем небольшое исследование, попробуем оценить плотность упаковки пространства.
Для примера возьмем район Кудрово в Санкт-Петербурге. Он прекрасен тем, что построен в чистом поле, а это сильно облегчает нашу задачу. Известная Некрасовка в Москве имеет не менее выдающиеся показатели, но у неё сложная история с промзоной, полями аэрации и продолжающейся застройкой, поэтому получить нужные цифры будет сложнее.
Согласно официальным данным[i] Кудрово имеет площадь 5 кв км и население 60 791 человек. Плотность 9 815 чел/км2. Жилая площадь 2,4 млн м2.[ii] Надо сказать, что собственно жилая застройка расположено на площади 2,2 км2. Остальное занято гаражами и торговым комплексом «Мега-Дыбенко», обслуживающим весь город.
Заметим, также, что эти данные дают нам 39 м2 жилой площади на человека. Это очень высокая цифра (средняя по городу 27,9) и поверить в неё сложно. Все знают, что существенная часть квартир заселена «невидимками», незарегистрированными людьми, но никто не знает сколько их. Анонимные опросы[iii] показывают, что до половины жителей новостроек предпочитает прописываться в Санкт-Петербурге ради льгот большого города. Но мы примем общегородскую цифру 27,9 м2/чел., как более твердую, так как в перенаселенном пригороде никак не может жить менее, чем в среднем по городу.
Тогда, если пересчитать насление собственно жилого района мы получим население 86 000 человек на площади 2,2 км2. Это даёт плотность 39 000 чел/км2. Правильность этой цифры подтверждают и косвенные данные[iv]. В Кудрово на сегодняшний день три школы на 2475 мест. Между тем, рассчитывая по нормативу, уже сейчас надо 14,4 тысяч мест (или 11 тысяч, если исходить из официальной численности).
Посмотрим таблицу численности учеников в функционирующих сегодня школах
На фоне других школ незначительная перегрузка ЦО №2 кажется подозрительной, но это опубликованные данные на сайтах школ[v], проверить которые я не могу. В любом случае перегрузка почти в три раза. Обещано строительство еще двух школ (на 1000 и 1600 мест) но понятно, что они не исправят ситуацию, тем более что строительство жилья продолжается.
Теперь посмотрим таблицу земельных участков
Кажется все не так уж и плохо, за исключением СОШ "Кудровский ЦО №1", для которого нашли какой-то очень хитрый способ пройти экспертизу.
Но, если пересчитать нужную площадь участков на фактическую численность, то картина резко изменится. [vi]
Глядя на эту таблицу следует учесть, что золотой стандарт городской школы это 500 мест. Строительство монстров на 2000 учащихся есть следствие сверхплотной застройки и не в первую очередь вызвано тем, что позволяет экономить площади. Так школа на 500 человек должна иметь участок не менее 55 м2 на одну детскую душу, а для школы на 2000 мест достаточно уже 16 м2. Это видно по диаграммам. Нехватка земли в пропорции оказывается меньше нехватки мест.
Теперь мы видим, что на участках кудровских школ территория участков сжалось более чем в два раза. Таким образом, существование «черных дыр» доказано.
Восемь гектар попало под жилую застройку, вместо школьных площадок. Это и есть ответ на вопрос, можно ли обеспечить нормативы соцкультбыта при такой плотности. Никак нельзя! Как только вы добавите нужные гектары, плотность сразу упадет.
Насколько выросло население Кудрово от этих 8 гектар? Примерно 240 тысяч м2 на которых будут жить 8-10 тысяч человек. В рамках наших допущений это ни много, ни мало 8-10% всей численности поселения. И это прибавка только от экономии на школах! А есть еще садики, поликлиники, бассейны и т .п.
Сколько стоит строительство недостающих школ? Сейчас готовится к сдаче школа на 1000 мест с начальной ценой контракта в 774 млн руб.[vii] Получается, что одно школьное место требует 774 тыс. руб. Тогда на недостающие 10,2 тысячи мест понадобится 7,8 млрд руб.
Жилье продаётся по 140 тысяч за метр. Можно прикинуть, сколько надо отдать с метра жилья на строительство школ. По приведенным данным получается, что на школы должно уйти 3,6 % от общей суммы, вырученной за продажу жилья. [viii] В реальности процент еще ниже, так как на этой же территории кроме квартир продают еще парковки и коммерческие площади.
Если будет возможность, в следующий раз мы рассмотрим механику появления «черных дыр» в городах. Какие процессы дают такой волшебный результат при наличии строительных норм?
[i] https://ru.wikipedia.org/wiki/Кудрово
[ii] https://dom.mingkh.ru/leningradskaya-oblast/kudrovo/#stats
[iii] https://moika78.ru/news/2019-05-30/237074-mojka78-podschitala-separatistov-vsevolozhskogo-rajona-lenoblasti/
[iv] https://nsp.ru/2824-mega-eksperiment-v-kudrovo
[v] https://komitet.vsevobr.ru/obsheobrazovatel-nye-uchrezhdeniya/
[vi] Норма содержится в СП 42.13330.2016 Прил. Д. Площадь существующих участков можно узнать из кадастровой карты.
[vii] https://47news.ru/articles/171094/
[viii] На 1000 жителей 27900 кв м по 140 тыс руб даст 3,9 млрд руб , А 180 мест в школе по 774 млн руб дадут 139,3 млн руб.