В тенденциях развития современного общества экономика проникает во все возможные сферы жизни. Жилищные правоотношения не стали исключением.
Гражданское законодательство РФ предусматривает в качестве самостоятельных такие виды договора, как аренда и найм жилого помещения. Однако на практике часто складывается ситуация, порождающая разграничения упомянутых договоров, что может привести к неблагоприятным последствиям.
В данной статье ЮБ «Стандарт» проведет сравнительно-правовой анализ договора аренды и договора найма жилого помещения.
Гражданский кодекс РФ предусматривает регулирование правоотношений, связанных с арендой, в Главе 34, а правоотношений, связанных с наймом жилого помещения, в Главе 35.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).
По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 Гражданского кодекса РФ).
Оба рассматриваемых договора при заключении предусматривают обязательную письменную форму, а также закрепляют права и обязанности, ответственность сторон.
Лицо, которое получает по договору право проживания в помещении, принимает на себя временное владение данным помещением с определенной целью и на конкретный срок.
Но существует и ряд обстоятельств, которые позволяют разграничить такие, на первый взгляд, похожие договоры.
Одним из главных различий является то, что контрагентом по договору найма жилого помещения могут выступать только физические лица, соответственно юридическое лицо принять участие в таком виде сделки не может (п.2 ст. 671 Гражданского кодекса РФ).
Объектом договора найма жилого помещения может выступать только жилое помещение соответствующее требованиям, которые предусмотрены ст. 673 Гражданского кодекса РФ, в то время как договор аренды может быть заключен в отношении любого помещения (как жилого, так и нежилого).
Также договор найма жилого помещения не может быть заключен на срок, превышающий 5 лет (ст. 683 Гражданского кодекса РФ). При этом договор аренды может заключаться на любой срок, в том числе и неопределенный. Договор найма жилого помещения также может быть заключен на неопределенный срок, но в таком случае он все равно будет считаться заключенным на 5 лет.
Различия между этими договорами можно найти и в целях их заключения. Хоть данные цели законодательно не закреплены, но, по нашему мнению, договор аренды жилого помещения заключается в целях его дальнейшего коммерческого использования, в то время как договор найма жилого помещения заключается исключительно в целях проживания в нем. Но данный признак не является постоянным, так как юридическое лицо может арендовать жилое помещение для проживания своих сотрудников.
Рассматриваемые договоры имеют различия и относительно их расторжения.
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут по требованию наймодателя только по средствам обращения в судебные органы (ст. 687 Гражданского кодекса РФ). Можно сказать, что в этом смысле договор найма жилого помещения имеет преимущество перед договором аренды, так как воля наймодателя в данном случае существенно ограничена императивным правилом обращения в суд для выселения жильцов.
В заключении хотелось бы отметить, что рассматриваемые договоры действительно имеют много общего и для их разграничения нужно внимательно изучить законодательство, регулирующее их. Но достаточно много аспектов указывает на то, что данные договоры являются самостоятельными, предназначенными для разных целей и могут иметь различные правовые последствия.
ЮБ «Стандарт» при заключении договора, связанного с жилым помещением советует вам обращать внимание на такие аспекты, как субъектный состав контрагентов, предмет, объект и цель договора.
Неправильный выбор вида договора может повлечь неприятные экономические последствия для сторон.
