Рынок недвижимости Германии в 2022: цены падают, аренда – дорожает.
В третьем квартале 2022 цены на недвижимость в Германии упали на 0,7% в сравнении с предыдущим кварталом. Стоимость покупки жилья впервые упала с 2010 года, отмечают аналитики VDP. В Берлине падение цен в жилом секторе достигло среднего уровня по стране – 0,7%, а в Мюнхене стоимость снизилась на 1,5%. При этом цены на аренду жилья по всей Германии продолжают расти из-за высокой инфляции.
Взят тренд на падение индекса цен на жилую недвижимость
Индекс цен на жилую недвижимость в Германии последовательно рос вплоть до июня 2022 и достиг 224,87, прибавив +7,43% в сравнении с январем 2022. Однако в третьем квартале наступил переломный момент, индекс начался снижаться от месяца к месяцу. К концу сентября он понизился на -3%, до 221,82.
На графике Trading Economics видно: хотя в III квартале индекс цен на жилье снизился, нельзя сказать, что недвижимость значительно подешевела даже по отношению к показателям марта 2022. Тем не менее, важно отметить сам тренд на понижение – на втором графике видно, что за последние 5 лет индекс еще не снижался так активно.
Инфляция в Германии достигла значений 50-х годов
Причиной снижения цен на недвижимость стала инфляция. С ростом инфляции центральный банк Германии стал повышать процентную ставку по кредиту, после чего количество сделок по ипотеке пошло на снижение, а вместе с этим пришло замедление рынка и общее снижение цен.
Начнем с инфляции. Годовая инфляция в Германии в октябре 2022 составила 10,4%. Как видно на графике, это худшие результаты с 50-х годов. Причина инфляции – кризис энергоносителей, возникший в результате российско-украинского конфликта. Германия находится в сильной зависимости от российских энергоресурсов: около 50% каменного угля и 34% нефти поставлялись из РФ, поэтому кризис ощутимо ударил по экономике страны. Цены на топливо и продукты питания подскочили, покупательная способность немцев снизилась.
На графике по годовому росту инфляции видно, что усиление началось летом – с 7,5% в июле до 10,4% к октябрю. Именно в этот период аналитики зафиксировали первое снижение индекса цен на жилую недвижимость.
Для сдерживания инфляции ЦБ Германии неоднократно поднимал процентную ставку. В феврале процент по кредиту составлял 1,78%, в октябре – 2,6%. Наиболее активный рост процентной ставки начался в июле, в ответ на скачок роста инфляции. Рост стоимости кредитов подорвал интерес покупателей к ипотечному жилью. Как отмечают эксперты ЕЦБ, в сентябре средняя ставка по ипотеке составляла 3,03% - это один из самых высоких показателей по Европе.
Аренда жилья подорожала на 4,8%
Согласно оценкам VDP, арендная плата жилых помещений выросла на 4,8% с начала 2022 года. В ноябре средняя стоимость аренды студии в Берлине находится в пределах 1500 – 2200 евро. Аналитики Trading Economics посчитали, что несмотря на падение цен на недвижимость, арендная плата все равно растет. На графике TE видно, что соотношение средней цены недвижимости к годовой аренде пришло к результатам 1983 года, когда выгоднее было покупать собственное жилье, чем платить за съемное.
Эксперты International Investment отмечают, что инфляция и зависимость от российских энергоносителей нанесли урон экономике Германии. МВФ предрекает Германии «техническую рецессию» – снижение производственных мощностей и темпов экспорта, спроса на товары и услуги внутри страны. Следующий возможный этап – рост безработицы, количества банкротств, обвалы на фондовых рынках, затоваривание складов. Задача правительства Германии – не допустить перехода в депрессию, низшую фазу экономического цикла. Для этого правительством уже разработан пакет антикризисных мер - оказывается финансовая помощь компаниям и отдельным гражданам. Тысячи немецких компаний с высоким потреблением энергии получат налоговые послабления. Будут увеличены выплаты пенсионерам, студентам, семьям с детьми и безработным. В пакет антикризисных мер войдут субсидии на аренду жилья и проезд в общественном транспорте.
С другой стороны, несмотря на замедление рынка и некоторое падение цен на недвижимость, города Германии вошли в список самых привлекательных для инвесторов в 2022-2023 году. В топ-10 по Европе попали Берлин, Мюнхен, Франкфурт и Гамбург. Войдут ли города Германии в список привлекательных для инвесторов в следующие годы, во многом зависит от того, как страна справится с кризисом, вызванным украинским конфликтом. Аналитики PwC считают, что переход на зеленую энергетику и снижение зависимости от российских энергоносителей должны укрепить экономику Германии и ее позиции на мировом рынке недвижимости.