Посмотрел и понял, что наших граждан очень волнует тема недвижимости. Что ж, давайте обсудим еще некоторые аспекты. Сначала несколько слов комментаторам. Господа, заметьте, я несколько раз говорил, что не даю советов, вы принимаете решения самостоятельно. И потом, я высказал исключительно свое мнение. В 1998 году я покупал квартиру бабушке, однокомнатную, поэтому я прекрасно помню цены и не могу быть не в теме. В июне – июле 1998 года, квартира, которую мы смотрели, стоила 5 миллионов рублей, при курсе чуть более 6 это составляло более 80 тысяч долларов, а купили ее в ноябре за 4,5 миллиона рублей, что при курсе 17 составляло как раз 25 тысяч долларов. Средняя цена в июне была, согласен, ниже 100, и после дефолта, средняя цена снизилась не так значительно, как стоимость отдельных вариантов. Я не очень люблю термин «средняя цена». Среднее значение лучше всего описывает анекдот про среднюю температуру в больнице – 36,6, один в морге, другой в горячке. Вы должны понимать, что среднее значение любой величины в обычной жизни нам не дает никакой информации. Средняя рыночная стоимость квадратного метра в Москве на 4 квартал 2022 года составляет 166 044 рубля. И что мы узнаем из этой цифры? Абсолютно ничего. Нам нужно найти конкретный вариант, у каждого застройщика свой проект, свое количество метров для каждого типа квартир, поэтому конкретную сумму денег для покупки квартиры средняя цена метра нам ничего не даст. Вы же не придете покупать квартиру со словами: мне нужны 30 метров по средней цене.
Средняя температура воздуха в Москве за год подскажет вам, что нужно одеть сегодня? Или завтра? Очевидно, что нет. Средняя цена акций мне тоже не подскажет, что делать с ними. Тем более, что среднюю величину можно посчитать за день, неделю, месяц и так далее. И получив такие значения, что мы поймем? Опять ничего. Среднее значение придумали физики, и то, исключительно для своих целей. Когда в результате серии экспериментов мы получаем 10 разных значений измеряемой величины, то средняя нам нужна чтобы написать: «В результате проведенных измерений средняя величина составила N».
Но я отвлекся. На сегодня вторичное жилье стало популярнее нового:
Аналитический центр Домклик изучил структуру ипотечных кредитов за октябрь 2022 года. Данные показали, что спрос смещается в сторону вторичного рынка. С начала лета сограждане стали отворачиваться от новостроек, но в октябре тенденция заметно усилилась. За месяц доля сделок на первичном рынке сократилась на 3%, а на вторичном — увеличилась на 3,4%, при том, что ранее месячное снижение не превышало 1%. Конечно же, лидером по падению спроса на новое жилье стала Москва — доля первичных сделок снизилась на 12%. В Московской области и Краснодарском крае падение составляет 7%.
Что же делают застройщики? Они предлагают практически беспроцентную ипотеку. В чем секрет? Элементарно, стоимость квартир просто завышается на те самые проценты по ипотеке, да еще и с запасом. Дошло до того, что глава Банка России Эльвира Набиуллина выступила в Думе и заявила, что «…Банк России беспокоит ипотека от застройщиков с почти нулевыми ставками и завышенной стоимостью квартир на 20-30%».
К тому же масла в огонь подливают и рантье, стоимость аренды однокомнатных квартир в Москве в среднем снизились на 18,2%, в Санкт-Петербурге цены упали на 11,9%. Есть мнения, что к концу года цены могут снизиться ещё на 5-7% из-за сокращения спроса и роста количества предложений.
При этом, ипотека оказалась дороже аренды во всех крупных городах России. В среднем аренда однокомнатной квартиры в крупном российском городе обходится в 19,5 тыс. рублей в месяц, а средний платеж по ипотеке в полтора раза больше — 30,7 тыс. рублей в месяц. Лишь в трех городах разница в платежах минимальна (менее 5 тыс. руб.) — это Астрахань, Челябинск и Ярославль, по данным аналитики ЦИАН.
На этой неделе заместитель министра финансов Алексей Моисеев заявил, что Минфин не видит необходимости в продлении программы льготной ипотеки, которая истекает в 2022 году.
Что же получается, спрос на новостройки падает, льготную ипотеку не продлят, застройщики завышают цены новостроек, растет спрос на вторичное жилье, как и предложение вторичного жилья, возможно часть инвесторов предпочитают избавиться от инвестиционной недвижимости для выхода в кэш, аренда жилья становится более выгодной по сравнению с ипотекой. Как говорит нам учебник по экономике, при повышенном предложении и понижении спроса цена падает. Все признаки говорят нам о том, что цены новостроек должны скорректироваться вниз. Обычно под новый год застройщики продают бОльшие объемы жилья, чем в другие месяцы, и, если льготная ипотека не будет продлена, то, возможно, стоит ждать каких-то акций со скидками в декабре. Конкретные предложения, я думаю, появятся уже очень скоро.
В любом случае берегите себя и ваши деньги.