В этой инструкции мы коснемся вопроса сдачи в аренду квартир посуточно. Разберемся с выгоден ли данный вид деятельности, а также разберемся с трудностями и проблемами, которые могут возникнуть при сдаче квартир.
Законодательная основа
Сдавать квартиру посуточно – законно! Главное условие – вести деятельность легально: платить налоги, оформлять договор жилого найма (для жилых помещений) или договор аренда (для апартаментов). Если сдаете чужую квартиру, то обязательное согласие владельца квартиры и договор аренды между вами и собственником, а сдавать посуточно будете по договору поднайма или субаренды.
Способы сдачи квартиры
Самостоятельно. Вы размещаете объявления на различных площадках: Авито, ЦИАН, Яндекс.Недвижимость, Юла, Booking, Airbnb. Плюсы — все деньги владельцам, минусы: всю работу по обслуживанию квартиры, если нет наемного персонала, ложится на арендодателя.
Доверительное управление. Вы заключаете договор аренды с проверенным агентством недвижимости или компанией, имеющей гостиницы квартирного типа. Плюсы – управление и обслуживание ложиться полностью на доверительную компанию или агентство, минусы – достаточно большая комиссия (от 20% прибыли, либо фиксированная сумма)
Какие квартиры пользуются спросом
Небольшие. В основном студии и однокомнатные квартиры. Большие квартиры сдаются реже: они дороже, окупаются дольше и выбирают их, как правило, большие компании для проведения шумных вечеринок.
С хорошим ремонтом. Отличный ремонт — это ключевой фактор при выборе квартиры. Клиентам хочется провести время в уютной и чистой квартире, даже если она будет стоить значительно дороже.
С хорошим сервисом. Периодическая уборка помещений, чистое постельное белье, наличие Wi-Fi, стиральной машины, телевизора, кондиционера, фена и других принадлежностей — обязательные атрибуты для успешной сдачи квартиры посуточно.
С хорошим расположением. Самые востребованные места – это центр города, крупные офисные центры, куда часто приезжают командированный персонал, университеты, медицинские учреждения, где проходят лечение иногородние жители, вблизи туристических маршрутов и достопримечательностей, рядом со станцией метро.
С адекватной ценой. Чтобы справедливо оценить стоимость квартиры надо проанализировать квартиру по четырем вышеупомянутым параметрам, сравнить аналогичные предложения в вашем районе, сделать пробные выгрузки объявлений на онлайн площадках, чтобы определить спрос в данном районе.
Как заключить договор аренды
Договор краткосрочной аренды не сильно отличается от долгосрочной. Главное прописать дополнительно, что квартира сдается посуточно, указать количество требуемых суток, дату и время въезда и выезда. Коммунальные услуги не должны быть включены (затраты учитываются в плате за наем). Документ аренды можно составить в простой письменной форме (оформляется в двух экземплярах по одному для каждой стороны), заверять у нотариуса не требуется. Дополнительно к договору лучше составить акт приема-передачи с описью имущества: мебели, вещей, техники, ремонта и фотографии квартиры.
Пример договора краткосрочной аренды (взят с сайта amulex.ru): https://amulex.ru/docs/contracts/dogovor-arendy-kvartiry/1404.html
Как платить налоги
Cдача квартиры в аренду облагается налогом:
Физические лица должны заплатить 13% от полученного дохода.
ИП по упрощенной системе (УСН) заплатят 6%, если выбран способ оплаты УСН «Доходы», и от 1% (в зависимости от региона) УСН «Доходы минус расходы».
Юридические лица заплатят от 6% от полученного дохода.
Патентная система заплатят 6%. от полученного дохода.
Самозанятые заплатят меньше всего – 4%, если апартаменты — 13% (это связано с тем, что специальный налоговый режим не распространяется на сдачу в аренду нежилых помещений). Если доход превышает 2,4 млн рублей, придется зарегистрироваться как ИП.
Штрафы и наказания при неуплате налогов
- Предпринимательская деятельность без регистрации ИП или юридического лица: штраф от 500₽ до 2000₽ и взыскание неуплаченной суммы.
- Не предоставление налоговой декларации по форме 3-НДФЛ: штраф в размере 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% указанной суммы.
- Нарушение срока оплаты налога: штраф 20% от неуплаченной суммы задолженности, если она была неумышленной, если в суде будет доказано, что вы уклонялись от налогов умышленно, тогда штраф составит 40%. Пени составят 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый календарный день просрочки.
- Неуплаченная сумма налогов в размере 2,7 млн рублей и более за три года подряд: уголовная ответственность с лишением свободы до 1 года, либо принудительные работы на срок до 1 года, либо арест до полугода и штраф от 100 до 300 тысяч рублей.
Выгода от сдачи квартиры посуточно
- В три-четыре раза выше прибыль чем от месячной сдачи квартиры.
- Высокая рентабельность и окупаемость.
- Бизнес хорошо масштабируется.
- Недвижимость, которая сдается в аренду, растет в цене из года в год.
- Нет задержек арендной платы.
- Как правило меньше повреждений имущества.
Проблемы и трудности при сдаче квартиры посуточно
- Большие первоначальные капиталовложения.
- Квартира должна постоянно находиться в идеальном состоянии.
- Из-за плохого расположения квартиры она, может быть, не востребована.
- Весьма трудоемкий и затратный по времени вид деятельности, если занимаетесь сами.
- В квартирах могут устраиваться шумные мероприятия, и тогда могут возникнуть проблемы с соседями и правоохранительными органами.
- Риски повреждения или кражи имущества, бытовой техники, имущества соседей.
- Частые конфликтные ситуации с арендаторами.
- Спрос на аренду зависит от времени года, в период пандемии спрос падает до нуля.
Как увеличить поток клиентов
- Разместите объявления на всех электронных площадках. Это повысит конверсию звонков с различных источников.
- Качественные фотографии квартиры. Это «лицо» вашей квартиры, и оно должно выглядеть идеально! Поэтому обязательно обратитесь к помощи профессиональных фотографов.
- Обратная связь. Просите клиентов оставлять отзывы о квартире на различных сайтах, так вы повысите доверие со стороны новых клиентов.
- Делайте отчетные документы в строгом соответствии. Они часто нужны жильцам, которые находятся в рабочей поездке.
- Программа лояльности. Подарки, скидки, персональные предложения и другие способы, чтобы клиент снова захотел вернуться в вашу квартиру.
- Ведите CRM систему. Это база данных с персональными данными клиентов, которые воспользовались вашими услугами. Она является хорошим способом для рассылки push и смс уведомлений.
Если статья понравилась поставьте пожалуйста лайк и комментарий. Это сильно будет мотивировать авторов писать новые статьи.