«Есть много обращений, когда клиенты находятся за границей и сдача квартиры осуществляется дистанционным путем», — описывают риелторы особенности рынка аренды в эпоху СВО. Квартиры освободили айтишники, призванные на службу, и уклонисты; семьи, оставшиеся на время без кормильца, ищут гнездышки побюджетнее. Тем временем ценник резко не снижается даже несмотря на большую конкуренцию из-за наплыва инвестиционных квартир, купленных на льготных условиях в пандемию. О том, как квартиры в Казани по доходности стали практически московскими, где найти варианты за десятку на окраине и почему госкомпания Виталия Мутко пока не нашла дорожку на арендный рынок столицы РТ, — в материале «БИЗНЕС Online».
Осенью на арендный рынок Казани вышло в два раза больше квартир. Причем тут мобилизация?
Октябрь поставил на паузу рынок жилья в Казани. Из-за частичной мобилизации немало сделок по аренде жилья были заморожены. Но мобилизация прошла, и сейчас участники рынка ждут восстановления былой активности. Аналитики ЦИАНа подсчитали, что в Казани за месяц — с 21 сентября по 21 октября — число гнездышек в аренду выросло в два раза, с 515 до 1118. Это наибольший рост предложения квартир в аренду среди городов-миллионников. Далее следуют Москва (+ 85%), Ростов-на-Дону и Самара (+ 70%), а также Санкт-Петербург (в 1,5 раза).
В чем причина такого резкого скачка предложения? Эксперты «БИЗНЕС Online» перечисляют:
- Из-за СВО и мобилизации часть квартирантов разъехалась и освободили жилье.
- Из-за неопределенности владельцы инвестиционных квартир передумали продавать и начали сдавать их в аренду.
- Упала деловая активность. В августе–сентябре спрос превышал количество предложения из-за сезонных причин — наплыва студентов и окончания дачного сезона.
- На рынок вышли квартиры, достроенные в 2022 году и купленные инвесторами для сдачи в аренду.
- Рост числа «фейковых» объявлений на сайтах-агрегаторах. Под одним предложением прячутся совершенно другие квартиры для привлечения клиентов со стороны риелторов и создания иллюзии выбора.
Количество предложений увеличилось в 1,5 раза. Действительно, на данный момент есть много обращений, когда клиенты находятся за границей и сдача квартиры осуществляется дистанционным путем.
Адель Кандалин – руководитель отдела аренды АН «ФЛЭТ»
По словам управляющего партнера агентства «Бест-Недвижимость Казань» Андрея Савельева, на рост числа предложений повлиял и тот факт, что в этом году на рынок аренды Казани было выставлено много квартир, купленных в 2020–2021 году в инвестиционных целях. Ставка по ипотеке была низкой, цены относительно невысокие, повлияли и различные льготные программы, что позволяло приобрести квартиру. К слову, в прошлом году в Казани введен рекордный объем жилья — 1,2 млн кв. м. А значит, больше предложений выльется и на арендный рынок.
Вице-президент Гильдии риелторов Татарстана Руслан Садреев считает, что часть владельцев квартир пришли на арендный рынок в связи с последними событиями. «Ввиду объективных событий в последнее время граждане чувствуют неуверенность в завтрашнем дне и стабильном доходе в будущем, меняется модель экономического поведения на сберегательную», — пояснил Садреев. Например, те квартиры, которые ранее ждали своего часа для продажи и никак не использовались, семья решила сдать в аренду, чтобы подкопить подушку безопасности.
Как мобилизация взвинчивает посуточные ставки в Казани?
Мобилизация, прежде всего, сказалась на посуточной аренде. Родственники мобилизованных, приезжающие из других районов РТ и регионов ради встречи со своими, уже заметили рост ставок. Среди тех, кто сейчас проходит подготовку в танковом училище и на полигоне, даже ходят списки квартир — люди обмениваются опытом, где удобнее снять жилье для проживания и встреч с родственниками. В районе училища, а также неподалеку от «Казань Экспо», ценники на аренду ползут вверх.
Опрошенные «БИЗНЕС Online» арендодатели действительно отмечают рост спроса в этих районах. Но с жалобами на резкий рост ставок не согласны. «Район танкового училища пользовался спросом в прошлом месяце. Сейчас такой же спрос мы видим и рядом с „Казань Экспо“. Цены повышать не стали», — рассказывает одна из арендодателей, сдающая посуточно несколько квартир в этих районах. Ценник — от 2 до 3 тыс. рублей в сутки.
Жилье за «десятку» под Казанью и «элитка» за 180 тыс. рублей в месяц
Что касается долгосрочной аренды, то Казань снова в пятерке лидеров по стоимости «однушки» в России. В октябре стоимость аренды однокомнатной квартиры в среднем составила, по данным ЦИАН, 22,9 тыс. рублей ежемесячно. За год аренда подорожала на 10%. Хотя после ажиотажного сезонного спроса в ноябре наблюдается небольшое снижение: на 2-3 тыс. рублей. Двухкомнатные квартиры за год подорожали на 5%, средняя цена аренды — 33,4 тыс. рублей в месяц.
Самые популярные для аренды в Казани Ново-Савиновский и Приволжский районы. Причины такого выбора очевидны. «Квартал» — обжитой район с развитой инфраструктурой недалеко от центра, в Приволжском районе несколько станций метро. Вахитовский же район в основном богат на «хрущевки» и «сталинки», в новых домах цены на аренду кусаются: метраж большой, а потому спрос там, в основном, на посуточную аренду у туристов.
Рассмотрим несколько дешевых предложений для съема на долгий срок. По данным сайта «Найди.Дом», самое большое число предложений — в Ново-Савиновском районе, более 25% от всего арендного рынка. Самую недорогую квартиру на «Авито» мы обнаружили за 13,5 тыс. рублей в месяц на Амирхана. Старенький ремонт, покрашенная фанера на полу, частично есть мебель. Полноценной кухни на 22 «квадратах» жилплощади нет, это «гостинка»: холодильник и стиральную машину владелец установил в прихожей.
Студию со свежим ремонтом можно снять за 17 тыс. ближе к улице Ямашева у ТЦ XL, но и здесь для кухонного гарнитура выделили только закуток, где стоит вешалка и обувь. Дозвониться по этим объявлениям до собственников не удалось, однако на следующий день нашему корреспонденту позвонили из агентства недвижимости с предложением подобрать вариант. За свои услуги риелторы просили 30-50% от стоимости месячной аренды.
Конкурируют с дешевым городским жильем квартиры в домах под Казанью. В жилом комплексе «Светлый», что в Куюках Пестречинского района, «однушку» с мебелью сдают за 10 тысяч. В трехэтажном новом доме варианты просторные — до 52 кв. м. В ЖК «Ясная Поляна» (между Куюками и Салмачами) «двушку» сдают за 12 тыс. рублей. Найти варианты можно и в поселке Юдино: 11-12 тыс. за однокомнатную, а в «Салават Купере» пустая двухкомнатная сдается и вовсе за 11 тысяч.
Мы поговорили с несколькими собственниками жилья в Казани. Одна из наших собеседниц сдает несколько одно- и двухкомнатных квартир в районе станции метро «Аметьево» в долгосрочную аренду от 25 тыс. рублей в месяц. Инвестор рассказала, что некоторые квартиросъемщики в первую неделю после объявления частичной мобилизации предупреждали о том, что могут съехать, но в итоге решили остаться. Другая владелица сейчас ищет арендаторов квартиры, потому что предыдущие жильцы переезжают в другую страну: «Снимал парень — айтишник». Но найти новых арендаторов, говорит женщина, не проблема: цена в 30 тыс. рублей за «однушку» на Чистопольской никого не смущает, спрос большой.
Еще одна владелица однокомнатной на Горках рассказала, что найти «нормальных квартиросъемщиков» стало сложнее. За полгода у нее сменилось три жильца. «Я цены специально не поднимаю, знаю, что тяжело платить сейчас молодым. 17 тысяч рублей как стояло у меня в объявлении с 2020 года, так и стоит. Прыгают с квартиры на квартиру, ищут, где подешевле. А ведь мне за каждое объявление платить самой приходится, на „Авито“ оно 900 рублей стоит», — возмущается пенсионерка.
Что есть по средним ценам? В бюджет до 20 тыс. рублей можно уложиться, сняв «однушку» у метро «Проспект Победы», «Дубравная» или «Козья Слобода», а также на проспекте Ямашева, по ул. Мусина или возле «Тандема». За эту сумму будет добротный ремонт, техника, мебель. Людей, готовых снять квартиру от 30 тыс. рублей, больше интересуют улицы Чистопольская и Сибгата Хакима, или исторический центр. В новых домах, как, например, в ЖК «Арт Сити», укомплектованные «двушки» сдают за 35 тыс. рублей, а в ЖК «Сокольники» рядом с ТЦ KazanMall — за 27 тысяч.
Самую дорогую квартиру в аренду мы обнаружили в центре города на Толстого. За 180 тыс. рублей в месяц сдают четырехкомнатую в ЖК «Суворовский». Цена объясняется не только внушительной площадью в 240 «квадратов», но и локацией, дорогостоящим ремонтом, и подземной парковкой. На берегу Казанки в ЖК «Берег» «двушку» предлагают за 165 тыс. рублей в месяц. За такую же цену можно пожить и в высотке на 20-м этаже в «Лазурных небесах». У Кремлевской набережной элитные квартиры сдают за 120-140 тыс. рублей в месяц. Есть несколько вариантов и в ЖК премиум-класса Atlantis Deluxe: любоваться водной гладью из панорамных окон можно из «однушки» за 45 тыс. рублей, или из просторной «трешки» за 70 тысяч.
Цены на аренду элитного жилья в Казани стоят на «стопе», но и не снижаются. В связи с СВО резкого наплыва предложений нет, говорит Савельев. «Квартиры могут стоять в экспозиции по 3-4 месяца. Такие случаи, что люди бегут из России и сдают жилье есть, но они единичные. Это было всегда, когда владельцы уезжают на ПМЖ за границу, особенно те, кто имеет пассивный доход и может работать на удаленке. Часто было, что уезжают в Турцию, Таиланд, много россиян в Индии», — отмечает он.
Лотов со ставкой аренды более 100 тыс. рублей в месяц в Казани совсем мало — около 70. За месяц их количество увеличилось — было 50, отмечают в ЦИАН. Ставки аренды в элитном сегменте снизились за месяц на 3%, что сопоставимо с массовым сегментом.
Доходность от сдачи квартир в Казани сопоставима с московской — 5% годовых
Доходность от сдачи жилья в Казани и Москве сейчас практически одинаковая. В среднем владелец казанской «однушки» может получать от аренды 4,7% в год. В расчет мы берем среднюю стоимость однокомнатной на «вторичке» в 5,6 млн рублей и ежемесячный доход с аренды 22 тыс. рублей. Москвич же в год зарабатывает не намного больше — 4,9% от стоимости квартиры. Средняя стоимость «однушки» на вторичном рынке в октябре там составила 11,5 млн рублей, а ставка аренды — 47 тысяч. При этом по сравнению с прошлым годом доходность снижается. Доход от сдачи жилья сейчас сопоставим с условиями банковских вкладов. Но конечно, надо учитывать, что такие поступления возможны при наличии постоянных арендаторов в течение всего года. А они порой могут меняться не один раз.
Различные программы от застройщиков вроде траншевой ипотеки или ипотека с нулевой ставкой на первые три года позволяют квартиросъемщикам купить свою квартиру в новостройке, при этом жить в арендном жилье и ждать сдачи дома. «У покупателя есть возможность вносить маленькие платежи, пока дом строится. Речь о платежах от 1 рубля до 5 тысяч в месяц. Программы как раз ориентированы на тех, кто арендует жилье и не располагает большой суммой денег, чтобы платить ипотеку и аренду одновременно, — говорит руководитель АН „Альтера“ Инга Адгамова. — Программы только открылись, объемы продаж предоставить сложно. Но именно они могут повлиять и на рынок аренды в том числе. Не обязательно жить с родителями, ожидая квартиру, можно позволить себе и то и другое».
Как на рынок аренды влияет доступность ипотеки
А вот ипотечные ставки под 0,1% у застройщиков на рынок съема влияния не оказывают, говорят эксперты. Это, как правило, новостройка, которую надо ждать от года до 2,5 лет, а потом еще делать ремонт. «Ипотека под 0,1 процента — по своей сути, это рассрочка и требует дополнительных вложений, потому что под такой процент можно купить только строящееся жилье. Соответственно после сдачи дома нужно сделать ремонт, купить мебель и технику. Вторичное жилье, которое покупают в ипотеку под 8 процентов и выше, как, правило, уже готово к сдаче».
Но даже такую ипотеку могут позволить далеко не все, чтобы разом отказаться от аренды, говорят в гильдии риелторов РТ. «По моим наблюдениям, ипотеку под 0,1 процента даже треть населения Казани не может взять. Это связано с низкими доходами, испорченными кредитными историями. В любом случае, у нас много таких людей, кто вынужден сидеть в аренде. Ценник в Казани по-прежнему высокий. Даже однокомнатная „хрущевка“ для старта стоит в районе 4 миллионов рублей», — отмечает Савельев. Льготных программ на «вторичке», как с новостройками, о чем давно просит Марат Хуснуллин, в России пока так и не придумали. А накопить на первый взнос, если у семьи нет маткапитала за детей, или одинокому студенту, только устроившемуся на работу, тоже непросто.
«Мы же не в наперстки играем»: клевать ли на ипотеку под 0,1%?
Сравним платежи за однокомнатную квартиру в новостройке с «накрученной» стоимостью 7,5 млн рублей. Срок кредита по данным ЦБ составит 26,3 лет, а первый взнос — 20%. Ежемесячно нужно будет платить по 18 тыс. рублей. Это меньше, чем средняя ставка аренды (но найти, конечно, можно и дешевле). «Стоит учитывать, что в программах с „нулевой“ ипотекой итоговая стоимость жилья обычно превышает стоимость при покупке без ипотеки примерно на четверть (на сайтах публикуется несколько цен: для дольщиков с ипотекой и без). В результате ежемесячный платеж составляет уже не 18 тысяч рублей, а 24 тысячи, что выше арендных ставок», — рассказали «БИЗНЕС Online» в ЦИАН. Здесь также отмечают, что после заявления Центробанка застройщики все чаще отказываются от программ «нулевой» ипотеки, а платежи по ипотеке под 0,5%, 1% и более уже превышают ставки аренды.
«К тому же выбор на рынке аренды сейчас увеличивается, ставки заметно снижаются, а брать ипотеку в условиях снижения уверенности в завтрашнем дне на фоне внешней новостной повестки готовы далеко не все», — добавляют в ЦИАН.
Зимние ожидания арендного рынка
Интерес к аренде жилья в Казани сейчас снижается. Просмотры объявлений и звонки в начале ноября упали на 15% по сравнению с октябрем, и на 25%, чем в начале сентября, говорят в ЦИАНе. «Объем предложения восстанавливается после резкого снижения в конце августа-сентябре (в начале нового делового сезона), сейчас на выбор доступно на треть больше лотов, чем месяцем ранее», — отмечают аналитики.
Зимой на рынке традиционный спад спроса и цены пойдут вниз, в пределах 5-10%. Попытки минстроя РФ обелить рынок и привлечь дополнительные 62,8 млрд в казну за три года, пока ни к чему не привели. Год назад здесь грозились создать специальное онлайн-приложение и обязывать арендаторов и арендодателей производить все расчеты через него, регистрировать все договоры по сдаче квартир.
Были виды на Казань у госкорпорации «Дом.РФ» Виталия Мутко — компания планировала купить 150–400 квартир для сдачи в аренду у застройщиков. Такие проекты реализуются в Москве, Воронеже и Екатеринбурге. За год никаких подвижек в столице РТ не случилось. Заморозилась ли инициатива, или компания и вовсе отказалась от таких планов выяснить не удалось — в «Дом.РФ» на запрос издания не ответили. Как говорят источники в отрасли, пока для захода на арендный рынок Казани крупных игроков не самое лучшее время.