Доброго времени суток, мои дорогие читатели, подписчики и все, мимо проходившие, ленту Дзен листавшие, на мой канал случайно заглянувшие.
Услышала я как-то предложение для разрешения конфликта в досудебном порядке: "Я должен 300 000 рублей. У меня есть 1/3 доля в доме, стоимостью 900 000 рублей. Получается, стоимость моей доли составляет 300 000 рублей. Если отдам свою долю в праве собственности, то, может, у Вас не будет претензий по долгу?"
Предложение, конечно, логичное. Но насколько такое предложение кредитору выгодно? Давайте разберемся вместе.
Допустим, есть однокомнатная квартира, стоимостью 1 000 000 рублей. Метраж 32 квадратных метра. Четыре собственника. У каждого по 1/4 доли в праве общей долевой собственности. Если собственниками было принято единогласное решение квартиру продать третьему лицу, то при продаже квартиры за 1 000 000 рублей, стоимость доли каждого долевого собственника действительно будет составлять 250 000 рублей. Продали, деньги поделили. Ну, или каждому долевому собственнику, соразмерно размеру доли от цены ДКП на счёт падает.
А теперь представим ситуацию, когда у одного из долевых собственников нет интереса в проживании, нет интереса в использовании, зато есть интерес продать свою долю другому долевому собственнику. Но подороже. И у другого (у одного из трех остальных) долевого собственника есть интерес выкупить долю, но подешевле. И вот они торгуются, торгуются, а договориться не могут. Допустим, не договорились.
И тогда принимает собственник, имеющий интерес свою долю продать, заключить ДКП с третьим лицом. Сможет ли он продать 1/4 доли в праве собственности на однокомнатную квартиру с метражом 32 квадратных метра, стоимостью 1 000 000 рублей за 250 000 рублей? Если он не Остап Бендер, то нет)
Чем меньше метраж квартиры, чем меньше размер доли в праве собственности на нее, тем сильнее отличается стоимость этой доли от стоимости ее части, доле соразмерной.
Риелторы и эксперты по оценке долей в недвижимости для расчета, применяют понижающий коэффициент. Он варьируется от 0,5 до 0,7, а также учитывают массу факторов, связанных с характеристиками конкретного жилого помещения, категорией лиц, в этом жилом помещении проживающих, либо являющихся долевыми сособственниками.
Стандартная формула для расчета рыночной стоимости доли, применяемая специалистами, выглядит так:
Скв×Д/2×К,
где Д - площадь доли квартиры;
СКВ - стоимость одного квадратного метра жилплощади;
К - понижающий коэффициент.
Пример расчета.
Исходные данные: однокомнатная квартира метражом 32 квадратных метров стоимостью 950 000 рублей, доля в праве собственности оппонента 1/4
29 687,5 р (950 000/4) х 8 (32/4)/2х0,5 = 59 375 рублей
Вот при конкретных обстоятельствах стоимость 1/4 доли в праве собственности на квартиру, стоимостью 950 000 рублей, составила всего лишь 59 375 рублей, а не 237 500 рублей, как можно было бы предположить "навскидку".
Всем добра!
Не судитесь!
С уважением к Вам, Т.С.