Ребята, а вы знали, что себестоимость одного квадратного метра в Москве около 100 000 рублей. А продают потом эти метры по 450 000 рублей.
Снизят ли цены жадные застройщики? А если снизят, то когда?
Недвижимость исторически самый консервативный рыночный инструмент, примерно, как депозиты и облигации. И это инструмент реагирует на политические и экономические события всегда с запозданием.
Вчера вышла новость от Минфина.
Льготная ипотека в 7% закончится 31 декабря. Не видим необходимости в новых мерах поддержки первичного рынка жилья.
Приплыли...
А нет так давно, глава ЦБ Набиуллина заявляла о принятии мер в 2023 году против чрезвычайно низких ипотечных ставок от застройщиков.
🔥Я думаю в течении 2023 года мы увидим плавное снижение цен на недвижимость. И я сейчас объясню почему так вижу ситуацию.
Чем является строительство для государства?
Наверно ни для кого не секрет, что строительная отрасль является драйвером роста ВВП государства. Так как позволяет разогнать промышленность, позволяет увеличивать количество рабочих мест и даже влияет на рождаемость.
📌Поэтому государство «кровно» заинтересовано, чтобы данная отрасль выпускала квадратные метры все больше и больше. И в случае каких-то спадов и кризисов начинает активно помогать строителям. Заливая деньгами и искусственно стимулируя спрос на квартиры.
📌Основным инструментом искусственной стимуляции является льготная ипотека, жилищные сертификаты и «дезинформация» в СМИ. А ещё для сферы недвижимости характерны пузыри.
На рынке недвижимости пузырь.
Посмотрим, как надувался пузырь с 2019 года по конец 2021 года.
Существует индекс московской жилой недвижимости MREDC. Этот индекс рассчитывается на основании реальных ипотечных сделок Сбербанка. В этот индекс не входит элитное жильё, чтобы не исказить статистику.
Ниже скрин изменений данного индекса с 2019 года.
Мы видим, что в конце 2019 года индекс составлял 180 пунктов. В конце 2021 года индекс уже 290 пунктов. То есть рост составил 40%. Это статистика по официальным данным.
По моим наблюдениям рост был чуть ли не двухкратный. И это при отсутствии значимого роста доходов у населения. После такого роста в начале 2022 года появились признаки стагнации рынка первичного жилья.
В 2022 году на фоне СВО, кризиса и обнищания населения стагнация стала еще сильнее.
😤Тогда в СМИ активно пошла очередная атака на умы населения о том, что сотни тысяч беженцев с Украины на выдаваемые сертификаты скупают недвижимость в крупных городах России.
Покупайте сейчас, скоро будет дороже – примерно такой фразой манипулируют людьми застройщики и риелторы всегда. И чем сильнее кризис, тем мощнее вбросы и манипуляции. Так было и в этот раз.
Но видно народ стал умнее, не повелся на эти уловки. А особо дотошные граждане, проведя небольшое расследование поняли, что обещанный наплыв переселенцев в разы меньше. И составляет не сотни тысяч, а едва набирает десятки тысяч. Эта «информационная атака» не помогла.
Теперь давайте поговорим о причинах стагнации.
Отставание цен на вторичку, приводит к замедлению роста цен на новое жилье. Первичный рынок не может существовать без финансовых вливаний из вторичного рынка. А на вторичный рынок льготную ипотеку не давали. Пошла разбалансировка.
Если поддержать вторичный рынок льготной ипотекой. То это огромные финансовые вливания, которые государству не по карману. Поэтому чиновники хотят пойти другим путем. Запретить льготные ипотеки как от государства, так и от застройщиков. Это не очень популярное решение правительства.
Цены на недвижимость пойдут вниз.
Скидки смогут дойти до 30-40%. Но это позволит сдуть пузырь и привести баланс между «бабушатниками» и «человейниками» в равновесное состояние.
✍️Минфин и ЦБ уже наметили путь, которым они хотят двигаться. Нам остается только прислушаться. Понятно, что я не Ванга и не могу заглянуть в будущее. Возможно вмешается еще какой-нибудь фактор. Понятно, что застройщики будут пытаться находить какие-то новые лазейки.
Но я бы сейчас не стала делать резких движений. Покупку квартиры без большой необходимости отложите на следующий год. Многие факторы говорят об этом.
А вы бы хотели снижения цен на недвижимость?
Спасибо, что дочитали)
Подписывайтесь на канал!
Что будет с фондовым рынком в 2023 году?