Доброго времени суток дорогие читатели.
Листаю паблики, читаю мнения коллег по поводу рынка недвижимости в Краснодаре и не только. И вижу, мнение специалистов разделилось, кто-то говорит, что цены падают, кто-то, что растут, и я для себя понял почему нет единого мнения среди коллег. Каждый ищет свою выгоду, кто работает с продавцом, тот говорит "рынок падает", что-бы снизить цену, кто работает с покупателем, тот говорит, что "рынок растет"и надо быстрее покупать.
Вот из один примеров:
На основе этого примера, мы с Вами сейчас и разберем, что же происходит на рынке недвижимости Краснодара.
Коллега говорит о том, что последние 2-а года, люди ждали снижения цен, но так и не дождались... На самом деле глупо было бы дождаться снижения цен, когда рынок растущий. А рос Рынок начиная с 1 июля 2019 года -это дата появления ЭСКРОУ счетов. Затем апрель 2020 года - КОРОНОВИРУС, при чем тут короновирус?
- Как всегда озадачились "умники")))
- Не устану повторять в свою очередь, что спрос упал на недвижимость из-за корновируса в тот период времени. Что делать? Появилась льготная ипотека, спрос пошел, и как следствие раздувание цен новостроек, до такой степени, что новостройки переросли цены вторичного жилья! Что в это время думают и делают продавцы квартир? Если у застройщика столько стоит, сколько тогда стоит моя квартира с ремонтом в этом же ЖК? Срочно увеличиваю цену, чтобы не продешевить - и это логично.
Следующая дата значимая для рынка недвижимости и для мира в целом - 24 февраля 2021 года.
Не для кого не секрет, что это дата начала военной операции РФ. Как же она повлияла на рынок? Все мы знаем, что она повлекла за собой волну паники среди народа у которого были деньги на руках, и что же начали делать люди? А Россияне начали спасать свои рубли, покупать квартиры, и не только. Ипотечная ставка стала 20%, те кто уже был одобрен, или успел одобрится в банке, побежали покупать квартиры, до конца марта, спрос на квартиры увеличился в разы.
Март прошел, и потихоньку спрос уменьшался, уменьшался..., что же делать застройщикам? Квартиры строятся но не продаются, банк просит наполнения ЭСКРОУ счетов, инвесторы купившие квартиры в 2019-2020 годах выставили на продажу свои квартиры на 20-30% процентов дешевле застройщиков, мешая им продавать квартиры в стройке... И вот спасение - коллаборация банков с застройщиками приводит к появлению субсидированной ставки 0,1%, при этом опять же увеличивая рост цен на квартиры.
При всей ситуации описанной выше, естественно, что о падении цен речи быть не могло. Эти два года рынок рос, конечно кто ждал падения цен, не дождался этого)
На самом деле, если сравнить цены от застройщика в апреле этого года, с сегодняшними ценами, Вы сильно удивитесь, для людей с наличкой, по сути цена не изменилась, а у некоторых застройщиков, даже упала, давайте рассмотрим в качестве примера несколько застройщиков.
Первый пример:
Застройщик ЧФК, ЖК "Огурцы" - тип дома, монолит-кирпич.
В апреле 2021 года студия 20,5 кв.м. стоила 2 501 000 ( нет скидок, акций)
В ноябре 2021 года эта же студия стоит 2 562 500 ( нет скидок, акций).
Таким образом студия в этом ЖК выросла за пол года на 2,5 %
Если же Вы захотите купить эту квартиру в ипотеку по субсидированной ставке 2,7 %, то стоимость студии для Вас вырастит до 2 870 000.
Второй пример:
Застройщик DOGMA, ЖК "Самолет" - тип дома, монолит-кирпич.
В апреле 2021 года студия 19,5 кв.м. стоила 3 007 000 ( нет скидок, акций)
В ноябре 2021 года эта же студия стоит 3 281 000 ( нет скидок, акций).
Тут обратная ситуация, если у Вас наличная форма оплаты, либо Вы не претендуете на субсидированную ставку, то Вы получите скидку в размере 20-25 тыс рублей с квадратного метра. Тут мы видим, что стоимость была увеличена заранее, и с учетом скидок стоимость квартиры стала 2 857 500. И эта цена на 6% дешевле цены в апреле. Кстати на вторичном рынке стоимость такой студии сейчас от 1 900 000, а это примерно на 30% дешевле чем у застройщика.
Резюмируем:
Застройщики работают сейчас по нескольким схемам :
Первые оставили цены как есть, без завышений и скидок. Но, если Вы захотите приобрести у них кварту по субсидированной ставке ( 0,1% и т.п.), то стоимость квартиры для Вас увеличивается.
Вторые заранее увеличивают стоимость квартиры, для её продажи по субсидированной ставке ( 0,1% и т.п.). Но если же Вы придете с наличкой, получите скидку 20-25 тыс.
За последние пол года цена на квартиры увеличилась только для ипотечников, и чем меньше ставка, тем больше цена. Стоимость одной и той же квартиры в зависимости от формы оплаты может различаться на 20-30%.
По вторичному рынку стоимость квартир за этот же период снизилась примерно на 5-10%, в зависимости от локации. Это связано с тем, что все ипотечники в основном предпочитают новостройку с минимальным платежом, нежели вторичку с ежемесячным платежом в 2-а раза больше, из-за этого спрос на вторичку сильно упал. И продолжает это делать.
А теперь поговорим о будущем.
Недавно появилась новость, которая встряхнула рынок, и о которой большинство из Вас думаю в курсе:
Что это значит? Что будет после 31 декабря? Что будет с застройщиками?
Как это скажется в дальнейшем на рынке недвижимости.
Повангуем?)
У меня есть такая гипотеза - осмелюсь предположить, что новость от части фейковая, для того, чтобы усилить продажи новостроек. И после 31 декабря этого года льготная ипотека закончится, но не для всех, семейная останется, и придумают, что-то для стимуляции покупателей не подходящих по параметрам семейной ипотеки.
Застройщикам поможет государство, т.к. нет смысла терять такой мощный пласт инфраструктуры, а это и рабочие места, логистика, продажи стройматериалов и т.д. - это налоги, и как следствие прямой источник пополнения казны. А в наше время она уж очень нуждается в регулярном пополнении.
По вторичному жилью, прогноз такой, что если не появится льготная ипотека на вторичку, произойдет стагнация, и цены останутся примерно на этом уровне, т.к. все кто спешил продавать; убегал продавал; инвестировал в 2019-2020, сейчас продавал - они уже в основном продали свои квартиры. А люди которым не так повезло, и они купили дороговато так скажем, не хотят фиксировать минус, и не снижают цену.
Какие у Вас мысли?
Давайте "повангуем" вместе, пишите в комментариях свои мысли, очень интересно их услышать.
Если у Вас остались вопросы позвоните мне, я проконсультирую Вас по любому вопросу абсолютно безвозмездно и с удовольствием.
Мы помогаем переехать в Краснодар - легко!
Купить/арендовать квартиру, новостройки, вторичное жилье, открытие ипотеки, безопасная сделка
- все эти вопросы мы поможем Вам грамотно решить.
Следите за тем, что происходит с досугом и недвижимостью в Краснодаре, где Вам удобно :
Яндекс Дзен : https://zen.yandex.ru/pereehiclub
ВКонтакте : https://vk.com/pereehiclub
Ютуб : https://www.youtube.com/channel/UCkvDFBHHdN2qS0ARIjDKZBg
Телеграм : https://t.me/pereehiclub
Инстаграм : @s.a.belousov
Тел.WhatsApp. 8(989) 293-24-08 Звоните, пишите, всегда рад, быть для Вас полезным.
Сергей Белоусов - меня рекомендуют друзьям.