Эта публикация – ответ на вопрос нашей подписчицы, которая крайне недовольна работой ГБУ. Как и более трети россиян. Именно столько обращений в надзорные и контролирующие органы по вопросам ЖКХ – жалобы на качество оказываемых услуг со стороны управляющей компании. Собственники, которые испробовали все способы борьбы с плохим сервисом управляющей организации (УО), решаются на радикальные меры. Одна из них – смена УК. Об этом сегодня и речь.
Содержание
5 причин для смены УО
О новых порядках
Шаг 1. Голосуй или проиграешь
Шаг 2. Договариваемся с новой УК
Шаг 3. Уведомляем «бывшую»
Шаг 4. ГЖН всемогущий
Шаг 5. Забираем документы на дом
5 причин для смены УО
На практике далеко не все недовольные жильцы доводят дело до конца. Но если решение окончательное, собирайте доказательства. Чаще всего, если срок договора с УО не завершён, одного основания для смены недостаточно. Требуется комплекс нарушений и их периодичность.
Итак, перечислим часть из самых типичных злоупотреблений нерадивых коммунальных управленцев.
- Игнорирование правил аварийно-технического обслуживания;
- Систематически неубранные подъезды, лестницы и придомовые участки;
- Не чинит своевременно лифты, трубы и крыши, важные коммуникации;
- Завышает стоимость проведенных работ.
Но прежде чем затевать столь серьёзный процесс, стоит разобраться со сроком договоренности с УО. Вдруг он истекает? Учтите, что с управляющими компаниями, выбранными жителями на общем собрании собственников, договор обычно заключается от года до пяти лет, а с УК, назначенными органом местного самоуправления на открытом конкурсе, – от года до трех лет.
О новых порядках
С 1 сентября вступили в силу новые правила смены управляющей компании. Стало сложнее свергнуть прежнюю коммунальную власть. А всё потому, что ранее кучка активистов, не особо посвящая в свои планы остальных жильцов, решали такие вопросы.
Для прихода новой УК требовалось согласие лишь 25% собственников МКД плюс один голос. Были попытки подделки голосов и сговора жильцов многоэтажки с новой УК
Кстати, голос голосу рознь. Учитывается площадь собственности. Так, если у Вас 100-метровая «трёшка», Ваш голос весомее двоих хозяев 40-метровых «однушек».
Теперь голосов для положительного решения нужно больше половины. Их приравняли к условиям перехода в ТСЖ.
Шаг 1. Голосуй или проиграешь
Одна из серьёзных проблем на пути к смене УК – сложность собрать собственников для голосования. И хотя в век интерактивных технологий процедура волеизъявления стала проще. Но часто на этом, первом этапе, планы срываются. Согласитесь, мы зачастую не знаем своих соседей по лестничной площадке, что говорить о подъезде или целом доме? Больше голосов – больше шансов на то, что пассивное большинство не захочет перемен.
С 1 сентября, кроме соседей, придётся ещё заручиться поддержкой владельцев нежилых помещений. Если в Вашем доме есть магазин, стоматология или другие здания коммерческого назначения.
Шаг 2. Договариваемся с новой УК
Итак,если Вы всё же собрали нужное число подписей в пользу смены УК, определяйтесь с новой организацией. Вопрос о расторжении договора управления и выборе новой УО решается простым большинством, то есть 50% + 1 голос от числа голосов, присутствующих на ОСС. Загляните в ч. 4 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ!
Собственники, выступающие инициаторами ОСС, обязаны направить в УО оригиналы протокола и приложений к нему в течение десяти дней после проведения общего собрания, а УО – направить их в орган ГЖН в течение пяти дней с момента их получения, перед этим сняв необходимое количество копий (ч.ч. 1, 1.1 ст. 46 ЖК РФ).
Дабы предотвратить двойную работу, ищите новую УО сразу и подписывайте договор управления новой ОС. Быстрее добьётесь результата! Не придётся бегать по квартирам. Ведь, согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, собственникам, обладающим более 50% голосов от всех голосов в доме, необходимо подписать утверждённый собственниками договор управления.
Шаг 3. Уведомляем «бывшую»
Если решение принято и легализовано, приступаем к уведомлению старой УО. На это отводится пять рабочих дней с момента составления протокола на общем собрании собственников. Смотрите подробнее П 18 ПП РФ № 416. К письму прилагаются копии протокола собрания и приложений к нему, подтверждающие легитимность данного решения.
Шаг 4. ГЖН всемогущий
Далее обращаемся в ГЖН. Сюда нужно подать заявление на включение дома в лицензию. Новая УО размещает в ГИС ЖКХ сведения о том, что она управляет домом, а затем направляет документы в орган ГЖН.
И снова на это срок в 5 дней с момента подписания договора управления. Это делается согласно Ч. 2 ст. 198 ЖК РФ. После чего орган ГЖН вносит изменения в реестр лицензий.
Шаг 5. Забираем документы на дом
Ссогласно п. 19 ПП РФ № 416, ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, бывшей УО отводится не более трёх рабочих дней, чтобы передать новой организации:
техническую документацию;
иные связанные с управлением домом документы;
ключи от помещений, входящих в состав общего имущества;
электронные коды доступа к общедомовому оборудованию;
иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации дома и управления им.
Если у бывшей компании нет каких-то обязательных документов, то, согласно п. 21 ПП РФ № 416, она должна их найти/восстановить за 3 месяца, и направить новой УО.
Все передачи документов оформляются актами (п. 22 ПП РФ № 416). Новой управляющей организации следует строго контролировать сроки получения техдокументации и иных документов на дом.
Если предыдущая УО затягивает процесс передачи документов, отказывается от этого, передала неполный пакет документов, то новой организации следует зафиксировать это документально и обратиться в орган ГЖН, прокуратуру или в суд.
Сталкивались с подобными проблемами? Как решали? Поделитесь в комментариях примерами, когда собственники отказались от услуг другой УО и успешно подписали новый договор управления с новой компанией?