Продажа недвижимости — это тоже доход, который облагается 13%-м налогом. Рассказываем, как он рассчитывается, в каких случаях его нужно платить, а кто освобожден от уплаты НДФЛ.
Когда нужно платить налог при продаже недвижимости
Обязанность уплаты налога при продаже недвижимости зависит от срока владения — если он более пяти лет, платить НДФЛ не нужно, объясняет частнопрактикующий юрист Михаил Рябых. Но есть исключения, налог не взимается, когда право собственности возникло более трех лет назад, если:
- квартира (дом, комната, доля в них) получена в порядке наследования или дарения от члена семьи или близкого родственника родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами;
- недвижимость получена в собственность в результате приватизации;
- квартира получена по договору пожизненного содержания с иждивением;
- в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю проданной квартиры (дома, комнаты, долей в них) не находится иное жилое помещение. Важный нюанс: если иное жилое помещение куплено в течение трех месяцев до даты регистрации перехода права собственности от налогоплательщика, то оно не учитывается.
«В общем, если квартиру продает собственник, получивший ее по безвозмездной сделке (дарение, наследование), по договору ренты, в порядке приватизации или продаваемое жилье является единственным, минимальный срок владения составит три года, тогда как во всех остальных случаях придется ждать пять лет», — поясняет вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству, заместитель руководителя Федерального Центра Медиации, председатель Общероссийского профсоюза медиаторов Владимир Кузнецов.
А когда можно не платить налог с продажи недвижимости?
В некоторых случаях налог с продажи недвижимости не платится вовсе, даже при несоблюдении минимального срока владения. Для отдельных категорий налогоплательщиков, по словам Рябых, действуют следующие послабления:
- налогоплательщик (его супруг, супруга), который является родителем не менее двух детей, не достигших 18 лет (и 24 лет, если они учатся по очной форме);
- если в календарном году, когда продана квартира (либо не позднее 30 апреля следующего календарного года) налогоплательщиком приобретено иное жилое помещение;
- когда площадь приобретенного жилого помещения или его кадастровая стоимость превышает площадь/кадастровую стоимость проданной квартиры (дома, комнаты, доли в них);
- если кадастровая стоимость проданной квартиры (дома, комнаты, доли в них) не превышает 50 000 000 рублей;
- если у налогоплательщика (у его супруги/несовершеннолетних детей) отсутствует более 50% в праве собственности на иное жилое помещение.
Каков размер налога при продаже квартиры?
Налог на доходы физических лиц — 13%, но с НДФЛ с продажи недвижимости есть нюансы: он может быть уменьшен в следующих случаях:
- доход от продажи составил менее 70% кадастровой стоимости;
- доход от продажи составляет разницу между ценой первоначального приобретения квартиры и ценой продажи (например, если квартира была куплена за 5,5 миллиона рублей, а продана за 6 миллионов, то налог будет рассчитан, исходя из разницы — это 500 тысяч рублей);
- если был применен налоговый вычет.
А если квартира куплена в новостройке?
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи... Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.