В практике рынка аренды жилья слова: залог, депозит, предоплата, задаток употребляются бездумно, часто подменяют друг друга, могут создавать путаницу и конфликтные ситуации. Особенно часто это касается залога. Термин "залог", вообще, употребляют во всех значениях: "страховой депозит", "задаток" "предоплата за последний месяц". Мы настоятельно рекомендуем собственникам (арендодателям) и арендаторам воздерживаться от использования этого термина, дабы не создавать излишней путаницы
Вообще с юридической точки зрения говорить об "аренде", "арендаторах" и "арендодателях" уместно только, когда речь о нежилой недвижимости. В жилой - должны быть термины "найм", "наниматель" и "наймодатель". Наверное, эти термины еще долгое время будут не привычны людям, и поэтому, мы употребляем те слова, которые сейчас находятся в обиходе. Но с деньгами надо обращаться все-таки более грамотно и аккуратно.
ИТАК!
Залог – способ обеспечения исполнения обязательства, позволяющий залогодержателю получить удовлетворение за счет заложенного имущества. Залог регулируется не только ГК, но и двумя законами: Закон РФ «О залоге» от 29.05.1992 г. № 2872- и Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости.
Страховой депозит - денежная сумма, которую арендатор передает арендодателю (собственнику), когда речь об обеспечении возмещения возможного ущерба арендуемому имуществу. Это гарантия, что ремонт, мебель и техника в квартире останутся в том же состоянии, что и при заселении арендатора, конечно же, с учетом износа. Если коммуналку оплачивал арендатор, это может быть страховкой для арендодателя в том случае, если арендатор съедет раньше и не заплатит за коммунальные услуги. Таким образом, депозит - это всегда возвратная сумма. Размер страхового депозита должен быть прописан в договоре, равно как и условия его возврата арендатору. Приложением к договору может идти передаточный акт с описью всего имущества, сохранность которого попадает под депозит. В особых случаях приложением к договору найма могут идти цветные фотографии ремонта и отделки.
При этом у арендаторов всегда есть подозрения, что сумма страхового депозита не будет возвращаться при выезде, поскольку произвол со стороны других собственников имеет место быть. Брать депозит собственникам рекомендуется только в случаях, когда "есть что терять".
Предоплата за последний месяц аренды - это денежная сумма, которая стимулирует арендатора воздержаться от досрочного расторжения договора и прожить весь срок, прописанный в договоре. Данная сумма взимается с арендатора собственником при заключении договора найма, является невозвратной. Размер депозита и предоплаты за последний месяц, обговариваются сторонами. Если стороны договорились, то размер суммы предоплаты за последний месяц аренды и страхового депозита обязательно должен быть прописан в договоре, а факт передачи денег собственнику должен подтверждаться соответствующими документами - распиской или платежным поручением.
Большинство людей, снимающих жилье, особенно класса эконом - не имеет возможности платить вперед сумму большую, чем стандартный месячный платеж по аренде. Выставляя требования предоплаты за последний месяц и/или депозита, вы существенно сужаете себе круг потенциальных арендаторов, которые могут заинтересоваться вашим вариантом.
Может ли страховой депозит одновременно являться сразу и предоплатой за последний месяц? Да может! Тут с все зависит от размеров предоплаты, страхового депозита и конкретной ситуации.
Такое встречается довольно часто, но собственникам это невыгодно. Тогда в последние неделю, 2 недели или месяц действия договора - собственник будет как «на иголках». Ведь арендатор может нанести ущерб его имуществу, т.к. у собственника больше не остается рычагов воздействия. Но на практике, увы, в договорах найма стороны часто объединяют оба этих понятия в одно.
Необходимо сказать еще пару слов о задатках.
Задаток - это денежная сумма, которую платит арендатор для "бронирования" понравившегося ему варианта в случае, если на сегодняшний день он по каким-то причинам не может в этот вариант заселиться. К примеру, если там еще пока проживают предыдущие арендаторы. Задаток лучше всего вносить по предварительному договору найма жилого помещения, т.е. по договору о намерении в дальнейшем заключить основной договор найма жилого помещения. Такой предварительный договор можно заключать и с агентством недвижимости, но только в том случае, если у агентства есть соответствующая доверенность от собственника. Причем если эта доверенность только "на принятие залога в интересах собственника по договору оказания услуг" - она может быть и в простой письменной, не нотариальной форме, но в этом случае вам лучше запросить у риэлтора почитать и сам договор между агентством недвижимости и собственником.
При этом задаток всегда является частью платежа за первый месяц аренды, и не является какой-либо дополнительной суммой. Согласно ст.381 ГК РФ, сумма задатка может быть невозвратной в случае, если арендатор сам отказался от заключения основного договора найма. Если же от заключения договора отказывается арендодатель (собственник), то задаток должен быть возвращен арендатору в двойном размере. Когда сделку заключить невозможно по объективным причинам - задаток тоже возвращается арендатору.
Исходя из всего вышесказанного, можно дать следующие рекомендации:
для собственников: Смешивать понятия "предоплата за последний месяц", задаток и "страховой депозит" невыгодно для вас самих же. Разделяйте в договоре эти понятия, чтобы быть защищенными. Термин залог лучше вообще не употреблять.
для арендаторов: Всегда тщательно читайте договор найма, обсуждайте условия и помните, если вы согласились на определенные условия и заплатили деньги, жалобы потом ничем не помогут.