Коммерческая ипотека

В последнее время меня очень сильно заинтересовала одна тема - коммерческая ипотека. В этой статье я хочу рассказать именно о ней.

Представьте себе, что вы занимаетесь торговлей. И чтобы хранить свой товар, вам нужно каждый месяц платить аренду за склад. А что если… платить вам больше не придется, и склад станет вашим? Вы можете взять в ипотеку нежилую недвижимость и использовать ее в своих бизнес-целях. Это и есть коммерческая ипотека. По сути, она отличается от обычной ипотеки только целью использования помещения. Люди покупают недвижимость для жилья, а компании - для прибыли.

Когда открыл для себя новый термин)

Коммерческую ипотеку выдают для покупки:

• офисов;
• производственных зданий;
• складских помещений;
• ангаров для хранения автомобилей;
• другой нежилой недвижимости.

Также для коммерческой ипотеки можно приобрести квартиры на первых этажах жилых домов, чтобы позднее превратить их в нежилые.

Важно! На российском рынке бизнес-ипотека - достаточно молодой и развивающийся продукт, поэтому с ним работают только крупные банки. Более того, выдается ипотека долго, и исключительно под залог приобретаемого имущества.

Рыбка - тоже молодая

Условия коммерческой ипотеки почти ничем не отличаются от обычной. Ипотека относится к кредитам с повышенным риском, поэтому банки потребуют классический первоначальный взнос - 15-35%. Срок ипотеки - до 15 лет.

Порой банки идут на уступки хорошим организациям и заменяют первоначальный взнос на оборудования, другие здания и транспорт. Также возможен вариант с повышенной ставкой или поручителем.

Вот еще несколько обязательных условий для выдачи коммерческой ипотеки:

1. назначение помещения — нежилое или жилое, но с превращением его в нежилое (то самое, на 1 этаже дома).
2. наличие расчётного счёта в банке до подписания договора;
3. отсрочку погашения основного долга — 3-12 месяцев;
4. порядок погашения — дифференцированный или индивидуальный;
5. обременение недвижимости до выполнения обязательств;
6. право банка на реализацию объекта из-за срыва платежей.

Что касается процентной ставки, то она во многом зависит от финансового положения самой компании. Средняя - 16-19%. Субъекты МСП могут претендовать на льготные программы коммерческой ипотеки. Тогда ставка составит 13,75% и 13,5%. Однако срок действия льготной ставки ограничен - 3 года после подписания договора.

Удалось получить ипотеку по льготной программе

Основные требования к компаниям-заемщикам:

• организационно-правовая форма — ООО, АО или ИП;
• срок ведения предпринимательской деятельности — от 1 года;
• доля участия государства, муниципалитетов, нерезидентов — до 25%;
• численность сотрудников — до 250 человек;
• юридический адрес совпадает с регионом отделения банка;
• годовая выручка — до 1-2 млрд рублей;
• не нулевая, не убыточная отчётность за предыдущий отчётный период;
• положительная кредитная история заёмщика и поручителей;
• ограничения по возрасту: на момент последнего платежа заемщику должно быть не больше 65 лет.

Это вы пытаетесь убедить банк, что у вас хорошая КИ

Однако на условиях банка и требований к заемщику все дело не заканчивается. Из-за высокого риска банки вводят еще и требования к недвижимости. Среди них можно выделить:

• имущество зарегистрировано на продавца в соответствии с законодательством РФ;
• объект не обременён правами третьих лиц по договорам залога, лизинга;
• недвижимость исправна, не стоит в плане на капитальный ремонт или снос;
• помещение не является объектом судебных споров и не находится под арестом;
• объект не относится к территории закрытого города;
• у имущества есть кадастровый паспорт;
• недвижимость расположена в пределах 100 км от офиса банка.

Оценка имущества

И последний аспект - сколько по времени занимает проверка компании, недвижимости и принятие решения? Обычно от 14 до 30 дней.