Цены на вторичном рынке в Петербурге и ближайшей Ленобласти снижаются уже около полугода, но до сих пор они делали это очень плавно. Но в конце сентября падение стоимости жилья стало более заметным. А вот новостройки дешеветь не собираются, однако и дорожать – временно прекратили. Ситуация для рынка образовалась уникальная.
Летом мы уже писали про квартиры, которые дешевели быстрее всех. В начале осени тренд не изменился, а вот после событий 21 сентября цены в крупных российских городах резко пошли вниз. Но далеко не на всё жилье.
Почему это произошло?
Отчасти – из-за отъезда многих россиян за границу, причем, наибольший отток зафиксирован из Москвы и Петербурга. Именно там цены и просели больше всего – за 20 дней на 2,5-6% (данные Restate.ru) – это очень много для такого короткого срока. Причем здесь речь идет о ценнике в опубликованных объявлениях о продаже квартир, а реальные цены сделок могли быть на 10-20% ниже за счёт скидок за срочность.
Однако дело не только в «эмигрантах»: многие из тех, кто планировал покупать жилье, в условиях неопределенности решил отложить решение квартирного вопроса, а некоторые и вовсе от него отказались. Спрос закономерным образом сузился, что привело к снижению цен. То же самое, кстати, произошло на рынке аренды, где ставки тоже сильно просели из-за дефицита арендаторов.
Значит, сейчас лучшее время для покупки квартиры?
Если у вас отложена крупная сумма на покупку, и вы хотите ее потратить, то ответ «да». Однако таких покупателей крайне мало, поскольку абсолютное большинство сделок происходит с привлечением заемных средств. А в этом случае брать дешевеющий продукт рискованно. Если вдруг вы не сможете выплачивать ипотеку, то квартиру придется срочно продавать дешевле, чем вы ее покупали. Это чревато большими финансовыми потерями. Ведь нет гарантии, что жилье в старых домах не продолжит дешеветь и в дальнейшем.
Кроме того, на вторичном рынке ипотечные ставки сейчас довольно велики – более 10% в среднем. Это отталкивает потенциальных покупателей, ведь никаких льгот, как на «первичке», здесь не предусмотрено.
Наконец, вторичный рынок стал не привлекателен для людей, которые рассматривают квартиру как инвестицию. Например, для последующей сдачи в аренду и «добавке к пенсии» (распространенная тактика для покупателей предпенсионного возраста в последнее время). Пусть они и не планируют в принципе жилье продавать, но сама мысль, что покупка со временем будет только терять в цене, такой категории покупателе явно не понравится.
Значит, новостройки тоже будут дешеветь вслед за вторичным жильем?
А вот это совершенно не факт. Правда, рост цен действительно приостановился в российских городах-миллионниках, однако тренда на снижение не прослеживается. Дело в том, что если вторичный рынок во многом стихийный, то первичный – управляемый. Его регулирует государство, субсидируя ипотечные ставки, банки, выдающие проектное финансирование, а также сами застройщики, имеющие возможность уменьшать или увеличивать предложение в зависимости от обстоятельств.
Сейчас предложение не растет, а может и ещё снизиться, что сохранит цены как минимум на нынешнем уровне. Кроме того, спрос поддерживают совместные программы банков и застройщиков от 0,1% годовых.
«Мы работаем в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Сегодня средняя цена квадратного метра в наших проектах комфорт-класса варьируется от 135 до 335 тыс. руб. в зависимости от объекта. Предпосылок для снижения стоимости жилья нет. Корректировка цен может быть в неликвидных проектах или в новостройках, где они изначально были завышены. Поддержать ситуацию могут собственные предложения застройщиков по субсидированию части кредита. Такие программы дают покупателю не только доступные ставки по кредиту, но и подъемный ежемесячный платеж – от 18 000 рублей», – говорят в компании «Ленстройтрест».
При этом Центробанк сегодня считает, что дешевая льготная ипотека от девелоперов несет в себе риски для граждан и даже самих банков и не оставляет попыток снизить удельный вес таких программ на рынке (а на них приходится две трети выданной минувшим летом ипотеки). Не исключено, что уже в будущем году они станут для банков и девелоперов невыгодными и ставки вырастут. Так что для тех, кто собирается приобретать квартиру в новостройке, возможно, это действительно последний шанс взять кредит с минимальным ежемесячным взносом.