«А вот в Европе процент по ипотеке в разы меньше, чем у нас!» - десятилетиями вздыхали россияне. Хотели жилищный кредит дешевле, чем на Западе, - получите: в последние месяцы банки активно завлекают клиентов практически нулевыми ставками. Но так ли там все прозрачно и безопасно? Давайте разберемся.
БЕЗ ПЕРВОГО ВЗНОСА И ПРОЦЕНТА
Ситуация на рынке недвижимости аховая. Домов строится много, а спрос снижается - народ старается экономить на всем. В таких условиях никому не хочется вкладывать большие деньги в то, что будет построено через год, два, три. Вот застройщики с банками и стали придумывать всякие ухищрения, чтобы привлечь клиентов.
Прямые скидки застройщики давать ой как не любят. По крайней мере на официальных сайтах ценники почти не меняются. А вот «косвенных» скидок довольно много, и одна из самых популярных - ипотека без первоначального взноса или с околонулевой ставкой. Выглядит заманчиво, но и в том и в другом случае есть риски, о которых должен знать заемщик.
Чем опасен кредит на много лет без первоначального взноса? В первую очередь тем, что нередко такие займы берут люди, у которых плоховато с деньгами. Да и вообще ипотека без первого взноса - это по определению бОльшая сумма долга и процентов, чем когда 15 - 20% суммы выплачены сразу. И если у человека возникнут проблемы с выплатами, он рискует попасть вот в какую ловушку.
Сейчас жилье дешевеет. Допустим, заемщик больше не может платить, и банку придется продавать жилье на торгах. И если он продаст квартиру дешевле первоначальной стоимости, то горе-заемщик не только останется без жилья, но и будет должен банку эту разницу в цене. Ее мог бы покрыть первоначальный взнос, но увы.
Но в Центробанке не дремлют и эту схему уже, по сути, запретили. А вот другая до сих пор осталась - ипотека с нулевыми (или почти нулевыми) ставками от застройщика. О ней расскажу подробнее.
ОСНОВНОЙ РИСК - ЗАВЫШЕНИЕ ЦЕНЫ
Банки - не благотворительные организации. И суть схемы с нулевой ипотекой следующая. Квартира продается покупателю по цене, которая на 20 - 30% превышает реальную. То есть ту, по которой клиент может взять ту же квартиру за наличные или по классической ипотеке. Эту разницу застройщик передает банку - в виде комиссии. Так что без прибыли кредитная организация не останется.
На первый взгляд для заемщика такая ипотека выгодна. Особенно если не спешить с отдачей долга. Берешь и платишь по графику 25 - 30 лет. Платеж получается небольшим. При этом свободные деньги можно, например, положить на вклад под процент. Но не все так просто.
- Льготная ипотека от застройщика рекламируется как выигрышная для заемщика. Но, несмотря на кажущуюся на первый взгляд выгоду в виде снижения ежемесячных платежей, основной риск на себя берет заемщик из-за завышения цены приобретаемой недвижимости. Если рыночные цены не вырастут на размер комиссии, то при необходимости продать квартиру заемщик может не только потерять первоначальный взнос, но еще и остаться перед банком в долгу, поскольку вырученных средств не хватит на погашение всей задолженности, - поясняют в Центробанке.
СЕМЬ ЛЕТ - ЭТО МИНИМУМ
Так что же выгоднее? Давайте сравним три варианта. Классическую ипотеку, льготную (например, семейную) и нулевую. Кредит оформлен на 25 лет, первоначальный взнос - 20%. Рыночная стоимость квартиры - 10 млн рублей. А если брать нулевую ипотеку, то цена будет 13 млн рублей (с учетом завышения застройщиком).
Голый расчет (подробнее см. «Только цифры») показывает: нулевую ипотеку есть смысл брать только в случае, если вы не планируете продавать квартиру (или погашать долг перед банком) раньше, чем через семь лет после покупки жилья по классической ипотеке. И не раньше, чем через 12 лет, если имеете право на льготную ставку - например, по семейной ипотеке (ее дают под 6% семьям, в которых родились дети после 1 января 2018 года). Если возьмете нулевую ипотеку и решите погасить ее в течение ближайших лет, переплата будет высокой. Ведь цену-то, напомню, вы будете выплачивать завышенную. Собственно, на это банки и надеются.
БРАТЬ ИЛИ НЕТ?
Нулевые ставки застройщики с банками придумали не на пустом месте. Тем самым они хотят оживить рынок. Строящихся объектов много, а покупатели... пропали. И если еще летом в отделах продаж была активность, сейчас практически тишина.
И здесь очень интересная развилка. С одной стороны, некоторые эксперты считают, что недвижимость еще будет дешеветь (см. «Кстати»). То есть лучше брать жилье не сейчас, а подождать. С другой - может так получиться, что ЦБ запретит банкам выдавать ипотеку с нулевыми ставками (как это случилось с вариантом без первоначального взноса).
Точный прогноз на будущее дать невозможно. Если резюмировать, по схеме с нулевой ипотекой лучше покупать либо большую семейную квартиру, в которой вы планируете жить долго, в ближайшие годы не собираетесь ее продавать или погашать кредит семимильными темпами. Либо инвестиционное жилье, которое планируете сдавать и получать пассивный доход, который будет компенсировать ипотечный платеж.
КСТАТИ
Что будет с ценами
По данным DataFlat.ru, в октябре средняя цена квартир в России снизилась на 2%. Если же считать от весны, когда цены были на максимуме, то жилье подешевело уже на 5 - 10%. Голая статистика не учитывает завуалированных скидок, которые стали предоставлять застройщики. Например, когда они дают машиноместо или чистовую отделку в подарок. Более того, в ближайшее время цены на новостройки могут просесть еще.
- Устанавливается продолжительный тренд на снижение цен. Он будет и в новостройках, и на вторичке. За минувшие два ковидных года жилье подорожало в полтора-два раза. Подорожание было во многом искусственным, связанным с перекосами на рынке, с чрезмерно дешевой ипотекой. И оно не подкреплено ростом доходов населения. Поэтому цены должны откатиться назад, - считает Олег Репченко, глава аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».
Прогнозы экспертов о глубине падения разнятся. Вилка - от 10 до 30% в течение года. Все зависит от местоположения и других характеристик жилья. При этом расти цены не будут пару-тройку лет точно. По крайней мере такой прогноз можно сделать на основе предыдущей статистики. Рынок всегда вел себя одинаково. Вслед за ажиотажем и резким ростом цен приходило «похмелье». Цены падали, потом какое-то время лежали на дне и начинали потихоньку расти примерно со скоростью инфляции. Такой цикл повторялся и в 2009, и в 2014 годах, и, скорее всего, случится это и сейчас.