Часть 1.
Итак, интересующий вас участок или участки найдены, но здесь могут быть подводные камни. Конечно невозможно учесть все моменты, но можно и нужно максимально обезопасить себя от дальнейших возможных проблем, как юридического характера, так и проблем со строительством будущего дома. Рассмотрим всё по порядку.
Документы
Если участок образован сравнительно недавно (нарезали "сельхозку" для продажи), то из документов вам предоставят выписку из реестра ЕГРН на данный участок и договор купли-продажи участка. Вы получите участок земли в поле, размеченный геодезистами. Обратите внимание на наличие дренажной канавы и подъездных путей, а также опоры Россетей для последующего подключения электроснабжения.
Что проверяем?
- Открываем публичную кадастровую карту и проверяем, кому принадлежат дороги, которые ведут к вашему будущему участку, если необходимо, заказываем в выписки из Росреестра. Это важно, чтобы в дальнейшем избежать сюрприза в виде шлагбаума или перекопанной дороги - ведь проезд к вашему участку может проходить через участок принадлежащий, например частному лицу и это даже может быть асфальтированный участок дороги! Такой случай был в СНТ Лужайка Дмитровского г.о. Московской области. Данному СНТ много лет, но всё-равно кто-то завладел участком с частью подъездной дороги и перепродал частному лицу.
- Необходимо убедиться что продавец не находится в стадии банкротства и нет признаков банкротства.
- Конечно же проверяем доверенность и паспорт представителя продавца.
- Необходимо найти актуальную версию генплана. и внимательно изучить её.
- Можно сходить на приём в территориальное управление и разузнать у них побольше информации о данной локации, проблемах и перспективах развития данной территории.
Вам могут продать участок, например в рассрочку на год и оформить ипотеку в силу закона, но после того, как вы погасите всю сумму, пусть даже заранее, продавец может не снять обременение, а затем вовсе окажется, что он решил подать на банкротство (был такой реальный случай), а это лишние риски для вас.
Мои прежние соседи покупали участок из расчёта, что их дом будет в конце нового посёлка, вдали от всех, но продавец скрыл от них, что мимо их участка будет проложен проезд и совсем скоро отмежуют ещё полсотни участков и их будущий дом окажется рядом с самым оживлённым проездом в посёлке.
Продавец, например, может вводить вас в заблуждение продавая участки на бывшем поле для с/х культур в непосредственной близости от деревни, говоря, что ваш дом получит "деревенский адрес" и новый посёлок будет частью соседнего населённого пункта и никаких взносов, управляющих компаний и СНТ здесь точно не будет. А затем, вложив некоторое количество сил и средств в этот участок вы поймёте, что вас нагло обманули, и вам придётся самостоятельно образовывать СНТ, а затем выяснится, что съезд в ваш посёлок вообще никак не оформлен, по-сути сделан незаконно, а существующая сеть дорог с покрытием из строительного боя или щебня уже "убита" строительной техникой и никакого ремонта силами продавца не планируется и в договоре этого конечно же нет.
Одному моему бывшему соседу продали участок, обещая "через пару недель" сделать подъезд к его участку (совсем никакой дороги не было). Кажется месяцев 6, а то и более он эту дорогу выпрашивал.
Если покупаете участок с "историей", то в дополнение к указанному списку вам необходимо:
- Запросить у продавца все имеющиеся документы на данный участок за всю его историю и внимательно проанализируйте каждый документ.
- Обойти соседей и расспросить об участке и продавце. Они могут вам много нового рассказать. Мне например рассказали, что продавец (она) пыталась продать участок в тайне от брата, в то время как между ними шёл суд.
- Попросить продавца непосредственно перед сделкой получить справку из ПНД - нет, это не панацея, но перестраховаться стоит.
- Постарайтесь договориться с продавцом и вызвать геодезиста для уточнения границ участка. Почему это важно? Часто обнаруживаются несовпадения границ, например сосед захватил 0,5 или наоборот, а могут быть ещё какие-то другие сюрпризы.
- Обратите внимание на строения соседей. Это сейчас вам ничего не мешает, а вот спустя какое-то время неоформленная баня соседа или дом на границе участка (совсем без отступа) может стать для вас реальной проблемой и причиной ссоры с соседями.
Ещё хочу добавить, не соглашайтесь на покупку участка без межевания - это может тянуть за собой лишние проблемы, например, наложение границ. Решение данного вопроса потребует сил, времени и средств, чем может значительно затянуть строительство вашего будущего дома.
Поделитесь вашими историями покупки участка.
Какие проблемы у вас возникли и как вы их решали?
Выбираем участок для строительства дома. Часть 3-я.