Бывает так, что соотечественники, не ведая о предбанкротном состоянии застройщика, покупают у него недвижимость по цене ниже рыночной. Впоследствии такая сделка судом признается ничтожной, квартира возвращается продавцу и уходит в общую конкурсную массу банкрота. В этом случае благоприобретатель встает в очередь кредиторов на равных основаниях, зачастую ничего не получая по результатам торгов. Правительство считает нужным исправить такое упущение — ведь граждане отдают последние деньги за единственное жилье. Продавать на банкротных торгах такие «изъятые» квартиры предлагают по цене не ниже уплаченной добропорядочными владельцами, после чего деньги будут перечислять им без очереди. Кроме того, людям будет разрешено жить в квартире до ее продажи на торгах, а при желании они смогут сами выкупить ее, доплатив нужную сумму до рыночного уровня. Законопроект с такими нормами Госдума приняла в первом чтении 24 ноября.
Если жилье единственное, то можно
Ситуация, когда застройщик, находящийся в предбанкротном состоянии, продает имущество по заниженной цене, довольно распространена. При этом не все покупатели могут уловить подвох в такой спешной реализации недвижимости, а когда понимание приходит, бывает уже поздно.
Цель законопроекта — защитить людей, покупающих единственное жилье у лиц, которые впоследствии признаны банкротом, уточнил первый замминистра экономразвития Илья Торосов. Документ приводит закон о банкротстве в соответствие с определением Конституционного суда.
«Сейчас, если дом или квартира покупались накануне банкротства продавца по заведомо заниженной цене, такие сделки признаются недействительными. Право на недвижимость переходит обратно продавцу и недвижимость вместе с другим имуществом должника уходит на торги. А покупатель встает в общую очередь из кредиторов и, как следствие, в большинстве случаев ничего не получает», — отметил замминистра.
Согласно поправкам, дом или квартира, которые забрали обратно в конкурсную массу, будут продаваться на банкротных торгах не дешевле той суммы, за которую гражданин ее ранее купил. После этого деньги будут возвращены ему, чтобы он мог купить другое жилье.
«После продажи деньги зачисляются на счет гражданина, — уточнил Торосов. — С этого момента гражданин может проживать в этом жилье до полугода, и такие условия заранее прописаны в договоре купли-продажи с новым владельцем».
Больше того, человек получает право выкупить недвижимость в приоритетном порядке до выставления ее на торги, если доплатит разницу в цене. А если на торгах на жилье никто не обратит внимания, оно будет возвращено покупателю.
Брать только по рыночной цене
Первый зампредседателя Комитета Госдумы по собственности, земельным и имущественным отношениям Сергей Тен отметил, что в целом профильный комитет поддерживает законопроект. При этом есть два существенных замечания к правительственной инициативе, которые могут быть учтены ко второму чтению.
«Считаем целесообразным установить в законе конкретные сроки по сохранению права пользования жилым помещением гражданином и членами его семьи. Также следует установить сроки, когда он вправе выкупить занимаемое жилое помещение по рыночной цене. По нашему мнению, речь может идти о сроке от одного до трех месяцев», — уточнил депутат.
Также в комитете считают, что исполнительный лист о принудительном выселении гражданина из жилого помещения по истечении срока пользования им не должен выдаваться автоматически, а только по специальному решению арбитражного суда.
«Обстоятельства, как говорится, все-таки бывают разные», — сказал Тен.
Единственная действенная защита на сегодня от подобных ситуаций, напомнил депутат, — покупать жилье по рыночной цене на дату заключения сделки.