Всем привет!
Вчера на эфире общались на тему недвижимости. Но хочется шагнуть немного дальше в эту тему на фоне происходящего вокруг. Поделиться тем, чего стоит ожидать от недвижимости.
Давайте снова взглянем на графики.
Как показатель общего здоровья рынка недвижимости в стране - возьмем Москву.
Логика простая, если уж в Москве спрос снижается, значит в остальных регионах дела НЕ будут идти кратно лучше.
Смотрим на историческую динамику. Сначала в рублях. Вот график:
Видим, что исторически цены на недвижимость в рублях потихоньку росли. Конечно, это сопровождалось планомерным обесценением рубля, но рост в рубле был.
Зеленым кружком отметил важный исторический отрезок. Это 2014 год и его события.
Тогда экономика начала жить в новом санкционном режиме и произошел ряд других факторов.
Цены на недвижимость на фоне этого снизились и, по сути, стагнировали до 2019-2020 года.
В 2020-2021 мы увидели бурный рост, который сопровождался мягким ослаблением рубля и льготной ипотекой. Реально был, как говорится, “бум на рынке недвижимости”.
Если посмотреть на эти же промежутки в долларе, то становится грустнее. Вот график:
Оказывается, что в долларах недвижимость так и не восстановилась до уровня цен 2006-2014.
А последние годы не смотря на “бум в рублях” - в долларе цена стагнировала, из-за мягкого ослабления рубля.
Ключевой интерес представляет “задерг” цены вверх, который произошел в 2022 году. Вот график, отметил зеленым:
Он связан с временным переукреплением рубля, которое произошло весной-летом.
Потребительского спроса за это время не прибавилось, денег у людей тоже, да вы и сами все понимаете.
Это хорошо показывает динамика цен в рублях. Берем график за тот же период и видим, что в рублях цены уже снижаются. Вот график:
Зеленым отметил явный разворот в ценах на недвижимость, который происходит на наших глазах.
Ключевая точка равновесия для цен - это снизиться в долларах.
Это может быть реализовано как ощутимым снижением цен в рублях, так и простым ослаблением рубля (так происходило всю историю на наших глазах).
Второй вариант может выглядеть предпочтительней, так как еще более глубокое снижение цен в рублях будет еще сильнее замедлять спрос.
Рынок недвижимости уже по сути встал. По данным того же irn - количество предложения (то есть квартир, которые хотят продать) находится на исторических максимумах.
Продавцов - очень много. А покупателей не особо.
Еще и фактор переукрепления рубля + по сути ценового пузыря льготной ипотеки 2020-2021.
По ценовой динамике направление предположительного движения вы поняли, думаю.
Теперь ряд важных выводов
Людям в последние годы навязали мнение - мол, недвижка - защитный растущий актив.
Но в ближайшее время слово «растущий» скорее придется зачеркнуть.
А защищать - тоже вопрос, от чего он в моменте защищает. От девальвации рубля, как видно на графике, недвижимость не защищает. И исторически проиграла бы простой покупке доллара.
Сейчас, в первую очередь, я вижу недвижимость как актив, в котором люди живут и тд. Но не как сугубо инвестиционный.
На фоне рыночной ситуации весь интернет заполонили предложения об инвестициях в недвижимость.
Продавцы просто не могут продать свои объемы. И вот у нас уже разные компании, сообщества и тд - предлагают людям «сделки века со скидками». Но скидки эти берутся не от щедрости продавцов, а от того, что покупателей нет. Всеми силами пытаются для людей продать свое избыточное предложение.
Похожая ситуация разворачивается в самых разных странах. Например, в США рынок недвижимости тоже активно схлопывается, так как доходность по казначейским облигациям почти сравнялась с доходом от недвижки. Зачем тебе управлять домохозяйством, если можно по клику в терминале зафиксировать схожую или большую доходность?
Все как всегда. Искать возможность надо не там, где люди привыкли покупать и где очень активно продают продавцы. А там, где люди боятся покупать, не верят и не понимают…
Посмотрим, что будет дальше.
Делитесь своими мыслями в комментах 🤝