Представьте себе, что завтра вы просыпаетесь в доме своей мечты. В саду за окном играют ваши дети. Вы выходите во двор, выпив перед этим чашечку кофе. Но вот к вам в калитку стучится сосед. И с этого дня начинается настоящее "веселье", которое может растянуться на пару лет.
Очень часто я вижу, что люди беспокоятся только о юридической чистоте сделки. Безусловно, это нужно и очень важно, но всегда помните, что идеальный с юридической стороны участок может оказаться настоящей проблемой, когда начинается проверка по кадастру.
А её, поверьте, перед покупкой делают очень немногие, и зря. Большинство ограничивается тем, что заходят на публичную кадастровую карту. Видят, что участок отмежеван. Карту закрывают. Всё.
А дальше - как повезёт. Проблемы потом будет решать новый собственник, вместо того, чтобы наслаждаться жизнью в только что купленном доме. Иногда, конечно, случается чудо, и банк замечает грубые нарушения. Если таких нет - сделка проблемного объекта проходит.
Кадастровая проверка состоит из нескольких этапов. Сейчас я их просто перечислю, чтобы вы уже сегодня могли знать о том, где могут быть подводные камни, а дальше буду подробно рассказывать о каждом этапе отдельно.
И приведу реальные примеры из жизни тех, кто их проигнорировал (если не хотите ждать, можете уже сейчас увидеть их в моем частном телеграм канале)
1. Наличие или отсутствие межевания. Проверка пересечений границ.
Вы можете купить неотмежеванный участок за наличные. В этом нет ничего страшного, если вы сделали топосъёмку участка и убедились, что на нем нет чужих координат, и что фактическая площадь участка соответствует площади по документам.
Топосъёмку я советую делать даже тогда, когда межевание есть, позже расскажу, зачем. Но, как минимум, делаете вынос точек (проверяете правильность межевания). Это обязательно.
2. Наличие ограничений, арестов, охранных зон, внесённых в ЕГРН.
Данные сведения вы увидите в выписке из ЕГРН на земельный участок. А для того, чтобы сразу понять, не попали ли в охранную зону строения на участке, я и советую делать полную топосъемку.
3. Наличие ограничений, охранных зон, не внесённых в ЕГРН. Проверка территориальной зоны, соблюдение строительных норм, минимального и максимального размера земельного участка, красных линий.
Все это вы найдёте в правилах землепользования и застройки (справке ПЗЗ), либо в градостроительном плане. И в дежурном плане красных линий. Можно заказать в местной администрации.
4. Наличие привязки дома к земельному участку. Наличие разрешения на строительство.
На этом этапе часто возникают дополнительные неожиданные проблемы, которые нужно срочно решать, так как "горят сроки" по одобренной ипотеке.
5. Соответствие фактической площади дома площади по документам.
Для этого нужно сделать внутренний обмер дома.
А если дом уже стоит на кадастровом учёте в координатах (правильность которых мы тоже проверяем, на всякий случай), нужно понимать, были ли включены в технический план поэтажные планы. Потому что их запросит банк, а если всплывёт неоформленная пристройка, площадь будет отличаться.
6. Смотрим генеральный план района, чтобы понимать, нет ли в планах у администрации построить что-нибудь на месте вашего дома.
Дорогу, например. Найти генплан можно на сайте "фгис тп".
