Первая половина 2023 года может стать новой эпохой на рынке застройщиков как в Петербурге, так и по всей России. Главным источником проблем в отрасли скорее всего станет отмена льготной ипотеки на рынке строящегося жилье. Одновременно и Минфин, и ЦБ «закручивают гайки» застройщикам, причем не только с льготной ипотекой, но и с ипотекой до «0,01%».
Непрерывный быстрый рост цен, после появления льготной ипотеки на новые жилые квадратные метры, привел к тому, что для большинства людей квартира в новостройке стала просто «неподъемной» мечтой. А вслед за ценами на новостройки решила подтянуться и «вторичка». Но в итоге все уперлось в платежеспособность населения – рост доходов россиян не поспевает за ростом цен на квадратные метры.
Застройщики в "ковидное" время нашли спасение в субсидированных государством ипотеках, в то время как вторичный рынок льготных условий не получил. Получается, если в карманах не было полной суммы наличными, то потянуть можно было только ипотеку на новостройку по льготным процентам. Спрос существенно превысил предложение благодаря заманчивым процентным ставкам, и застройщики, как частные компании ориентированные на максимальную прибыль, взвинтили цены на квадратные метры. И дополнительно, чтобы привлечь еще больше клиентов, использовали различные маркетинговые ходы, например в виде ставки по ипотеки в "0,01%", которая по факту является просто отражением завышенной цены объекта недвижимости в договоре покупки или размер ставки фиксировался на короткий срок, например, до окончания сдачи дома в эксплуатацию.
В итоге фактическая стоимость квартир, которые берут в ипотеку в разы выше реальной. Когда же закончится время «выгодных ставок», многие «ипотечники» просто не потянут нагрузки ежемесячных платежей и банкам придется реализовывать такие квартиры через торги. Вот только вопрос, как продать квартиру, которая стоит в разы больше рынка? Чтобы в банках не появлялись «дыры», квартиры будут скидываться по совсем небольшим ценам, что приведет к общему падению рынка.
На фоне экономической ситуации в стране, а также не самой лучшей обстановке на рынке труда, спрос населения на новостройки будет неуклонно снижаться, а это может привести к банкротству некоторых застройщиков, в том числе крупных, появлению долгостроев и в принципе переделу на рынке новостроек. Сейчас застройщики активно, чуть ли не каждую неделю, придумывают новые скидки и акции для завлечения покупателей, потому что им очень нужно повысить объем денежных средств на фон снижения спроса, которые необходимы для достройки жилых кварталов.
Проанализировав все вышесказанное, в голове сразу всплывает «яркая» история СУ-155, когда-то одного из крупнейших застройщика страны. СУ-155 из-за падения спроса на первичную недвижимость, не смогла выполнить все свои обязательства и была признана банкротом, не спасло ее даже большое количество госзаказов. Обманутых дольщиков могло быть очень много, однако тогда ситуацию спасали чуть ли не всем государством. Что будет в случае повторения ситуации со СУ-155, в случае если спрос упадет совсем – вопрос очень сложный.
Представить сейчас процесс банкротства таких крупных застройщиков, как ЦДС, РСТИ, SetlGroup, ЛСР или КВС - очень сложно. Но в теории может произойти что угодно, особенно в текущем не стабильном мире.
Подведу итог статьи цитатой Александра Дюма «Граф Монте-Кристо»: «Старая история: излишества всегда стоят дороже всего!»