Почему ретроспективный метод оценки не имеет конкретных аналогов в расчетах стоимости объектов недвижимости?
Ретроспективная оценка недвижимости - это расчет стоимости объекта на прошедшую дату с учетом всех фактов, которые предшествовали конкретному временному периоду. В законодательстве нет конкретного определения ретроспективному методу оценки, ведь каждый отдельный случай включает разную исходную информацию, экономические и рыночные факты на прошедшую дату или тот временной промежуток, за который делается расчет стоимости объекта. Поэтому при употреблении термина ретроспективная оценка в отношении какого-либо объекта, следует пояснять подробности: сроки давности и прочее.
В практике ретроспективную оценку используют по объектам недвижимости, которые являются предметом судебного спора, где сам процесс длится долгое время (месяцы или годы). Такому ретро методу оценки недвижимости могут подвергаться и объекты ранее оцененные, например, когда он был продан несколько лет назад без уведомления совладельца, который в текущее время через суд требует компенсировать его долю. Соответственно для определения стоимости недвижимости по ретроспективному методу оценки, специалист будет использовать один из нескольких способов: информацию из архивов по схожим объектам, применение различных коэффициентов для индексирования текущей цены объекта.
Тем самым, ретроспективный метод оценки проводимый по объектам недвижимости позволяет сопоставить полученные результаты нынешной оценки с результатами прошлой оценки, который проводил другой специалист на ту же дату. Отметим, что при повторной оценке недвижимости следует считать достоверными те данные, которые указаны в отчете оценки. Однако, нет конкретного утверждения, что при оценке одного объекта в разные периоды времени и разными специалистами можно сопоставить результаты с целью выявления более достоверного какого-либо из них. Ведь ретроспективная оценка недвижимости проводится исходя из фактов и тех преимуществ либо ограничений, которые учитываются оценщиком на конкретную, прошлую дату проведения оценки.
Оценщик проводит анализ на основании предоставленных ему документов заказчиком и найденных им информационных данных в различных источниках. Специалист по ретроспективной оценке самостоятельно находит схожую информацию по объекту, по подобным сделкам либо судебным прецедентам и тенденциям на рынке с похожей недвижимости. После чего, оценщик анализирует и делает выводы, отражая в акте оценки всю информацию об объекте. Если специалист по оценке применил все факты и указал их в документации, то результаты оценки принято считать полными и верными.
Однако следует помнить, что анализ по ретроспективному методу оценки, специалист проводит исходя из тех данных, которые сам найдет в разных источниках и руководствуясь своими профессиональными навыками.