Рынок недвижимости относительно инертен. И для того, чтобы убедительно зафиксировать тот или иной результат, принято рассматривать итоги квартала. Случается, что по итогам трёх месяцев два из них бывают не очень, а третий выправляет ситуацию. Это позволяет делать заявления, что "в Багдаде всё спокойно", и предсказывать "свет в конце тоннеля".
Однако, бывают исключения. И октябрь 2022 года — это тот ключевой месяц, по итогам которого можно уверенно заявить, что кризис на рынке недвижимости только усиливается, и нет никаких предпосылок для того, чтобы он начал сбавлять обороты. Ведь если кризис связан, в том числе, с внешнеполитическими событиями, то до их разрешения нельзя говорить о его прекращении.
При этом, разрешение внешнеэкономической ситуации — это не дата окончания кризиса, а всего лишь точка бифуркации. Ведь результаты непредсказуемы, и никому не известно, с каким итогом страна выйдет из сегодняшнего непростого положения.
Введение
Сегодня мы разберем самые основные актуальные события на рынке недвижимости. Напомним, что нашу первую статью из рубрики «Хроники кризиса» мы опубликовали 15 апреля 2022 года Хроника кризиса 2022: #1 —Насколько сильно КРИЗИС УДАРИТ по рынку недвижимости? Каким будет обвал цен на недвижимость? Тогда мы спрогнозировали, что в результате происходящих событий будет оптимистичным сценарием падение цен на недвижимость на 25-30%.
В это тяжело верилось, поскольку различные эксперты в СМИ создавали информационный хаос, выпуская различные статейки о «вечно зеленом» рынке недвижимости.
Однако, спустя всего полгода, аналогичные нашим цифры были приняты за базовый прогноз одним из самых значимых информационно-аналитическом ресурсе Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2022 года и на 2023 год от IRN.RU.
Цитата из аналитического обзора
«Рынок недвижимости затоваривается, спрос падает, ипотека дорожает, а цены ползут вниз – примерно по такому же сценарию события развивались 2015-2017 гг. Но на самом деле ситуация сейчас много хуже, чем восемь лет назад, поэтому и стоимость метра может снизиться не на 10-20%, как тогда, а на все 30%, вернувшись к уровням начала 2020 г.
О возможном падении цен на 30% IRN.RU писал еще в начале лета 2022 г. В июне такой прогноз выглядел пессимистичным, однако теперь его вполне можно назвать базовым.»
Дата появления статьи у IRN.RU — 8 ноября 2022 года. И эта дата не случайна. Ведь итоги октября таковы, что не одни мы считаем этот месяц ключевым для прогнозов по дальнейшему развитию рынка недвижимости.
Чем же таким важным отметился октябрь 2022?
1. Высокий объем предложения и низкий спрос на вторичном рынке
Начнем с того, что в октябре на вторичном рынке было зафиксировано колоссальное количество предложений на продажу. У разных аналитических центров разнятся данные о количестве объектов.
Есть информация, что по сравнению с тем же периодом прошлого года в продаже стало на 25% — 60% больше квартир. При этом, большинство серьезных аналитиков сходятся в том, что беспрецедентно количество объектов, одновременно выведенных на рынок Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам октября 2022 года (irn.ru).
«Объемы предложения на вторичном рынке жилья по итогам октября прибавили еще 20% относительно сентября и, таким образом, только за последние три месяца увеличились более чем на 60%. Это главный показатель того, что желающих продать квартиру сейчас намного больше, чем желающих купить, а значит, заявленный уровень цен становится все менее актуальным.»
Из-за подобного превышения предложения над спросом цены на вторичное жильё в центре Москвы уже снизились на 20% Риелторы заявили о 20%-ном снижении цен на вторичку в центре Москвы :: Жилье :: РБК Недвижимость (rbc.ru).
При этом, некоторые эксперты утверждают, что на элитное жильё скидки доходят до 40%. Кстати, довольно любопытно в этом контексте выглядит статья от 27 октября 2008 года, в которой пишут, что владельцы элитного жилья готовы предоставлять скидки до 30% Москва: скидки на элитное жилье до 30% - новости России и Мира (moscow-post.su).
Для любителей сравнивать текущую ситуацию с прошлыми кризисами это любопытный сигнал — 2008 год уже переплюнули. Есть смысл уже прекратить просто сравнивать и научиться анализировать.
2. Застройщики пытаются избежать затоваривания рынка – получается ли это?
На рынке новостроек застройщики чуть более организованы и понимают последствия затоваривания рынка. Они пытаются его избежать путем вывода в продажу только части своих объемов Российские девелоперы начали сдерживать продажи строящегося жилья :: Жилье :: РБК Недвижимость (rbc.ru).
Однако, нельзя сказать, что у них это не очень хорошо получается. Несмотря на мизерное количество квартир в продаже по сравнению с реальным наличием, отдельные застройщики начали предоставлять скидки в размере 27-30% Эксперты сообщили о беспрецедентных скидках на новостройки Москвы :: Жилье :: РБК Недвижимость (rbc.ru).
3. Финансисты ослабляют тренд на безусловную поддержку строительной отрасли?
На фоне дефицитного бюджета на ближайшие несколько лет, а также выпадающих доходов от нефти и газа финансовый блок Правительства все менее настроен на безусловную поддержку застройщиков. Для них уже сделали всё, что возможно, ослабив законодательное регулирование и т.п. Мы об этом неоднократно писали.
Видимо, финансисты не хотят кидать мешки денег в сторону застройщиков, чтобы поддержать текущие цены дешевой ипотекой. Возможности уже не те - или другие причины. Во всяком случае, Министерство финансов, Счётная палата и ЦБ дружно выступают за сокращение программ льготной ипотеки.
Центробанк вообще грозит создать условия, при которых будет невозможна субсидированная и траншевая ипотеки, ибо возникнут «пузыри».
4. Лоббисты стройкомплекса не сдаются?
Хуснуллин М.Ш. недавно обещал рассмотреть возможность льготной ипотеки на вторичное жильё. Правительство рассмотрит возможность поддержки ипотеки на вторичном рынке :: Деньги :: РБК Недвижимость (rbc.ru). Теперь он считает, что без этого невозможно развитие жилищного строительства. Как в борьбе нанайских мальчиков – вы нам так, а мы вод эдак.
Всё это несмотря на то, что еще 14 июля 2022 года ДОМ.РФ опубликовал статью, из которой следовало, что всего 25% покупателей приобретали новостройки за счёт первого взноса, полученного от продажи вторичного жилья. Подробно этот вопрос мы разбирали в статье Насколько реально зависят продажи новостроек от продаж вторичного жилья? Про льготную ипотеку на вторичку — 3.0.
Предельно понятны причины для суеты со стороны лоббистов строительного комплекса. Ведь падение спроса на новостройки по результатам октября близко к тому, что было в апреле 2022.
Во всяком случае, так ситуацию оценивает портал РБК Аналитики сообщили о резком падении спроса на новостройки Москвы :: Жилье :: РБК Недвижимость (rbc.ru). Тут хоть тушкой, хоть чушкой, хоть льготной ипотекой на вторичное жильё нужно попытаться поддержать спрос на новостройки. Иначе катастрофа.
Тем более, что ЦБ РФ предоставил рынок недвижимости самому себе, оставив ключевую ставку без изменений и заняв позицию не участника, а наблюдателя. Да еще и грозит всякими карами за тот «невинный мухлеж» с субсидированной ипотекой и прочими штуками, за счёт которых в последние месяцы застройщики поддерживали Франкенштейна высоких цен.
5. Застройщики намерены объединить усилия
В общем, ситуация на самом деле непростая — и всё это вылезает из-под скатерти на свет. Наиболее умные из застройщиков понимают, что дело начинает пахнуть жареным.
Именно поэтому вдруг начали появляться новости об объединении усилий компаний МИЦ и Родина, или РКС Девелопмент и акционеров EVRAZ. Акционеры Evraz пришли в Нахабино с партнерами (abnews.ru).
Подобные действия на кризисном рынке вполне понятны и оправданы. Несмотря на проектное финансирование и поддержку Правительства, неизбежны банкротства застройщиков. Кто-то рухнет и канет в Лету, а кто-то выдержит шторм и останется. Те, кто останется – поделят весь рынок.
Во всяком случае, они на это надеются.
Итого
Мы рассмотрели только наиболее важные события на рынке недвижимости, поскольку для полного обзора не хватит формата статьи. Приводя факты, мы не пытаемся этим продемонстрировать, что «всё пропало». Мы лишь показываем реальное состояние дел на рынке, чтобы наши читатели могли правильно оценивать происходящее.
Сегодня рынок недвижимости еще не вошел в тот идеальный шторм, которые многие из нас запомнят, как самый большой кризис на рынке недвижимости в истории РФ. Тучи уже давно сгустились, сверкают молнии, волнение в океане рынка недвижимости такое, что даже бывалые моряки эксперты не знают, все ли корабли переживут надвигающийся шторм.
Все настоящие проблемы еще впереди. Страна находится в крайне тяжелой ситуации, при которой рынок недвижимости перестает быть приоритетным для развития и выживания. И если говорить о продавцах, то для получения максимальной цены за свою недвижимость необходимо тяжело поработать.
Желаем всем хорошего настроения и верной оценки происходящего, основывающейся на знании и аналитике, а не «ура-предсказаниях», которых, к сожалению, очень много и которые создают хаос в головах.
До встречи. И не забывайте лайк!)