После того, как в сентябре 2022 года со стороны Э. Набиуллиной было произнесено, что процентные ставки ниже 1 % по ипотеке – это некий маркетинговый ход, вводящий в заблуждение население, многие банки отказались от этих программ, но точечные варианты еще остались
Но, что же это все-таки для клиентов: выгода или «замануха» застройщиков? Давайте посчитаем.
Например, мы хотим купить 1 комн. квартиру в Невском районе в 25 минутах пешком от метро.
Общие условия будут едины: срок кредита – 30 лет, первый взнос – 15% от стоимости квартиры Цена квартиры при 100% оплате – 7695000
1) Если мы приобретаем ее по стандартной программе ипотека с господдержкой под 6,7%
Первый взнос – 15% = 1155000₽.
Кредит берем в сумме 6540000 , платеж по ипотеке 42.202₽
Переплата за 30 лет по кредиту составит более 8.652.424 руб.
2) И мы рассматриваем покупку этой же квартиры, но под ставку 0,01% , в этом случае цена квартиры станет дороже на 25%.
«Вы в своем уме?»- скажете Вы, - я должен сразу купить квартиру почти на 2 млн.дороже?!!!
Честно говоря, у нас реакция сначала была примерно такая же, но математика – не зря царица наук!
Итак, цена квартиры с удорожанием станет 9.619.000₽.
Первый взнос увеличится до 1443000, кредит берем 8175000
На 30 лет платеж у нас составит 22743 руб. , т.е. почти на 20 тысяч дешевле, чем в первом варианте! И переплата за все 30 лет будет всего 12.302!
Можно считать, что вы эту квартиру приобретаете в рассрочку, и цена оплаты ежемесячного платежа меньше цены аренды!
Если вы все еще сомневаетесь, посмотрим на первый график погашения, сумму 1924 тыс. – на которую увеличилась цена квартиры, вы бы заплатили за 4,5 года под ставку 6,7% , т.е. по истечении 5 лет можно сказать, что квартира полностью себя окупает.
Что и требовалось доказать!
И это мы рассмотрели ситуацию, когда удорожание идет на всю цену квартиры, а есть варианты, когда увеличение цены рассчитывается только от суммы кредита, что еще выгоднее для клиента!
В чем подвох?
Его нет. Застройщики стимулируют покупателей к покупке, а банкам выгодно наращивать кредитный портфель, поэтому сумма удорожания квартиры – как раз компенсация недополученных процентов банку. Банк получает их сразу и также запускает в оборот. В итоге в выигрыше все: застройщик – поддерживает темп продаж, банк сразу получает свои %, а у покупателя низкий комфортный платеж по ипотеке, что очень выгодно в наше нестабильное время.
Можно ли досрочно погашать ипотеку под низкую % ставку?
Можно, но ЗАЧЕМ? Вы в месяц платите банку % в сумме 50-100 рублей, при этом инфляция в стране на текущий момент официально названа 11%, можно сказать, что вы бесплатно пользуетесь банковскими деньгами, причем долгосрочно. Если психологически вас пугает сумма долга, можете ее погашать, а можете накопить еще средства и приобрести еще одну квартиру , увеличивая свои активы.
Как я смогу продать квартиру, которую купил на 25% выше рыночной стоимости?
Мы, конечно, можем озадачиться вопросом продажи, и, однозначно, после того, как все волнения пройдут, цены на квартиры продолжат расти. И я всех своих покупателей по такой схеме предупреждаю, что в ближайшие 5 лет мы ее продавать не будем (нам же надо % отбить).
Но у меня другой вопрос: ЗАЧЕМ продавать квартиру, которая может сама себя окупать? Выше мы разобрали, что платеж по ипотеке ниже, чем арендная ставка на квартиру. Сдавайте ее в аренду и получайте еще доход сверх платежа по ипотеке!
