Если между гражданами прошла сделка по договору дарения, например, одно физлицо подарило другому квартиру, то одаряемый получает право на распоряжение полученным имуществом. В т.ч. имеет право его продать сразу же, после получения в дар. Но НК РК предусматривает условие для таких сделок: с прироста стоимости от продажи квартиры, находящейся в собственности менее 1 года, придется уплатить налог (ИПН).
Доход от прироста стоимости (пп.1 п.1 ст.331 НК РК) – это сумма разницы между ценой продажи и той суммой, за которую квартира ранее была приобретена. При дарении сумма приобретения определяется актом оценки, который нужно заказать на момент совершения сделки.
Ставки налога довольно значительные:
- 10% если продавец – гражданин и резидент РК (п.1 ст.320 НК РК);
- 15% если продавец – нерезидент РК (пп.5 п.1 ст.646 НК РК).
Т.е., если оценочная стоимость квартиры на момент дарения составляла 20 000 000 тг., а продана через несколько месяцев за 25 000 000 тг., то продавцу –резиденту РК придется уплатить:
(25 000 000 – 20 000 000) *10% = 5 000 000 *10% =500 000 тг. (ИПН).
Платить лишние суммы налога не хочется. Как же законным путем сэкономить на уплате ИПН?
Самый очевидный способ –подождать, пока истечет 1 год с даты регистрации права собственности. Согласно пп.14) п.2 ст.319 НК РК прирост стоимости от реализации квартир, домов, дач и гаражей, находящихся на праве собственности более 1 года не рассматривается в качестве объекта обложения.
Обратите внимание, что речь идет именно о дате регистрации такого права в ЦОНе (или у нотариуса через базу e-Нотариат), а не о дате подписания договора дарения.
Например, договор дарения составлен датой 31.05.2022 г. После этого у одаряемого по закону есть 6 месяцев, чтобы зарегистрировать за собой право собственности на полученную квартиру. Т.е. он может провести регистрацию в любой день до конца ноября 2022 г. Отсчет срока владения в 1 год начинает отсчитываться с даты регистрации такого права. Предположим, регистрация прошла 31.10.2022 г. Тогда продать квартиру без уплаты налога можно будет начиная с 01.11.2023 г.
Но не всегда есть возможность ждать 1 год. Как быть, если нужно продать квартиру раньше, и при этом хочется сэкономить на налоге? Здесь также поможет акт оценки. Если квартира продана за ту же сумму, которая указана в акте, составленном на дату регистрации права собственности (или ниже), то объекта обложения не возникнет и налог платить не придется, даже если еще не истек 1 год владения недвижимостью.
Обратите внимание, что акт оценки лучше составить сразу при регистрации права собственности, даже если в настоящий момент нет планов продать квартиру. Планы могут измениться, а заказывать акт оценки ретроспективно (оценивать объект по ценам, действовавшим несколько месяцев назад) будет дороже. Также следует иметь ввиду, что акт ретроспективной нужно будет заказать не позднее 31 марта года, следующего за годом продажи.
Так, если квартира получена в дар 31.05.2022 г., право собственности зарегистрировано 31.10.2022 г., а продана квартира 30.11.2022 г., продавцу нужно будет получить акт не позднее 31.03.2023 г. (лучше, как минимум, месяцем раньше). Учитывайте, что срок изготовления акта оценки в среднем занимает 2-3 рабочих дня. При этом 31 марта – срок сдачи декларации по ИПН (ф.240.00), а акт должен быть составлен датой, не позднее указанной. Уплатить ИПН (если прирост стоимости все-таки возникнет) нужно будет до 10.04.2023 г.
Если даже квартира будет продана по цене ниже или равной оценочной стоимости и не будет обязанности по уплате ИПН, на руках необходимо иметь документы, доказывающие, что прироста стоимости не было. Налоговая проведет камеральный контроль по сделке, и продавец, не сдавший ф.240.00, получит уведомление с требованием уплатить ИПН. К ответу на уведомление потребуется приложить акт оценки, копию договора дарения и копию договора продажи.
Если вам требуется консультация налогового эксперта или опытного бухгалтера, или нужна помощь в составлении ф.240.00, вам помогут специалисты «Mybuh.kz». Оставьте заявку и мы свяжемся с вами в рабочее время.