Во времена, когда появилась возможность работать удаленно из любой точки мира, многие не против заработать на сдаче в аренду собственной квартиры. Например, вам захотелось жить у моря, но на переезд не готовы или сомневаетесь в правильности решения. Оно и верно, не стоит делать поспешных решений, правильнее сдать свою квартиру и арендовать там, где мечтаете жить постоянно: оценить все плюсы и минусы проживания в другом регионе, определить лучшее месторасположение, определиться с населенным пунктом, если это Черноморское побережье.
ЧТО ЖЕ НУЖНО УЧЕСТЬ ПРИ СДАЧЕ СВОЕЙ КВАРТИРЫ В АРЕНДУ?
1. Необходимо пристальное внимание уделить именно кандидатуре нанимателя:
- профессия?
- где работает?
- почему именно ваш вариант выбрал?
- на какой срок снимает и какие планы на будущее?
- обращаем внимание на невербальные сигналы: жесты, как одет, на что ставит акценты.
Если у вас есть знакомые, которые готовы арендовать, это не залог успеха. Дружить и знать людей это одно, а понятия аккуратность и пунктуальность – это совершенно другое. Вам же нужен наниматель, который будет бережно относиться к жилью и своевременно оплачивать арендную плату.
2. Необходим обязательно качественный договор аренды, который учитывает все нюансы:
- уплата неустойки за досрочное расторжение договора;
- штраф за каждый день просрочки, например, 500₽/день просрочки будет мотивировать своевременность оплаты;
- порядок устранения поломок ручек/замков/смесителей и т.д. Сразу необходимо определиться за чей счет будет производится ремонт, потому нужно учитывать естественный износ или поломка по неосторожности и вине арендатора;
- договор следует заключать на 11 месяцев, но если вы не уверены в кандидатуре, то лучше на 3 месяца, что бы понять, сходитесь ли вы во взглядах на аренду жилья;
- важно учесть, что залог за 1 месяц, который вы также прописываете в договоре, идёт на компенсацию ущерба нанесенного жилью и вы не в коем случае не позволяете учитывать эту сумму в счет проживания в последний месяца аренды. Почему? Все очень просто, вы можете быть уверены, что ущерб не будет нанесен в последний месяц проживания? Примите квартиру, получите ключи и отдайте залог, если ничего не повреждено. Если повреждение есть, то залог возвращается за минусом расходов на устранение ущерба. Что делать, если арендатор не согласен с суммой ущерба? Дать необходимое количество дней на приведение жилья в состояние, которое жильцом было получено при заселении в квартиру.
Чтобы не было споров в дальнейшем, при приеме квартиры нужно сделать фото недостатков и прикрепить их к акту приема-передачи жилья.
Пример: взъехал жилец в квартиру, в которой было повреждение ламината в кухне, произошел дополнительно естественный износ за 11 месяцев проживания и одна панель ламината пришла в негодность.
Собственник требует возместить ущерб, придется возместить, если в акте не было зафиксировано повреждение и не были приложены фото повреждений.
3. Зафиксировать в договоре частоту проверки состояния квартиры, например 1 раз в 2-3 месяца, чаще проверяете - понимаете, что за наниматель поселился и своевременно приводите жилье в надлежащий вид.
При выборе нанимателя необходимо предупреждать об условии обязательной проверки жилья и наблюдать как реагирует человек на это условие.
4. Следить за оплатой коммунальных услуг - сейчас это просто через онлайн ресурсы коммунальных служб.
5. Существует такой продукт как «Защита отделки и имущества», которую сейчас предлагают страховые компании. Если вы решили сдавать в аренду, то он просто необходим. Это обезопасит вас в случае затопления, пожара, противоправных действий третьих лиц, если вы являетесь собственником квартиры на последнем этаже, то можно застраховать жилье от падения деревьев и летательных аппаратов. Страховка покрывает ремонт, мебель, бытовую технику в пределах страховой суммы, которую вы определяете самостоятельно.
ПОСУТОЧНЫЕ АРЕНДАТОРЫ ВМЕСТО СЕМЬИ
Вот один пример из жизни. Квартиру удалось сдать отличной семейной паре без детей и животных. Заключили договор, получили залог за 1 месяц.
С соседями новый собственник был не знаком лично и не стремился познакомиться, оно и лучше с одной стороны – соседи не знают, кто проживает собственник или арендатор, но у кажущихся преимуществ есть побочный эффект. На улице подошел незнакомый человек и сообщил, что он сосед сверху и что его затопили «многочисленные квартиранты», которые сорят в подъезде и бросают мусор с балкона.
Собственник созвонился с арендаторами, те сообщили, что не могут их принять сейчас и будут только завтра, нет в городе. Собственник решил прийти без приглашения – ключи то у него есть, а тут речь о заливе квартиры соседей снизу. Позвонил в двери, но никто не ответил, собственник зашел в квартиру и обнаружил там совершенно незнакомых людей. Выяснилось, что «порядочная пара» своевременно оплачивающая жилье сдает в летнее время квартиры посуточно отдыхающим. Отличный бизнес на побережье, не правда ли?
ЕСЛИ ЖИЛЬЕ ПРИОБРЕТЕНО В ИПОТЕКУ
Если квартира приобретена в ипотеку, сдать в аренду не запрещено в соответствии со ст.346 п.3 ГК, но при условии, что данное ограничение не прописано в ипотечном договоре. В случае нарушения условий договора владелец квартиры имеет риски получить предписание о досрочном погашении ипотеки. Так же банк имеет право запретить и временную регистрацию в ипотечной квартире, прописав это в ипотечном договоре. Обычно разрешается прописывать только членов семьи.
Конечно, наши советы - не панацея от неприятностей. Всегда ориентируйтесь на свои ощущения, если чувствуете, что наниматель является конфликтным человеком, то не стоит заключать с ним договор.