Главной «премьерой» октября на рынке недвижимости стала так называемая траншевая ипотека. Она же – «ипотека за рубль». Рассказываем, откуда что взялось, в чем выгода для потребителя и, вообще – в чём подвох (спойлер: никакого подвоха).
Пока что траншевую ипотеку оформляет только Сбербанк – в партнерстве с несколькими застройщиками. Но специалисты уверенно говорят о том, что уже к началу будущего года этот новый ипотечный инструмент будет в арсенале всех банков – активных игроков на рынке.
Как это работает?
Для начала небольшой ликбез. Механизм работы траншевой ипотеки несложен: вся сумма кредита делиться на две неравные (вернее, очень неравные) части. Первая может составлять меньше сотни рублей, ее переводят застройщику сразу после заключения договора долевого участия, а заемщик гасит её вплоть до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Поскольку сумма первого транша крошечная, то ежемесячный платеж в буквальном смысле может составлять всего один рубль – отсюда и неофициальное название.
А что потом?
Как только квартира готова и передана бывшему дольщику, а теперь – владельцу, на эскроу-счёт девелопера перечисляется вторая часть ипотечного кредита, собственно, составляющая 99,9% всей суммы займа. После этого заемщик должен будет вносить, разумеется, уже полноценный ежемесячный взнос, который рассчитывается, исходя из льготной ставки с госсубсидированием – сейчас это у большинства банков около 6,75% годовых. Если есть ребенок подходящего возраста, можно оформить семейную ипотеку. Тогда ставка будет ещё на процент ниже, то есть примерно 5,7-5,8% годовых на сегодняшний день. При покупке стандартной 40-метровой «однушки» возле КАД стоимостью 7 млн рублей и 1,5 миллионах первоначального взноса каждый месяц придется перечислять банку 36-39 тыс. рублей - в зависимости от программы.
В чем же выгода?
Во-первых, исключается ситуация, когда клиент, купив квартиру в новостройке, одновременно вносит ежемесячные платежи по кредиту и платит за арендованную квартиру (ведь надо же где-то жить до сдачи дома). Во-вторых, из предыдущего пункта вытекает, что клиент сможет пару лет (если жилье куплено на старте продаж) откладывать средства, которые потом использовать для обслуживания кредита или досрочного погашения его части. То есть, говоря простым языком, траншевую ипотеку можно назвать отложенной: квартира уже куплена, а отдавать долги можно не спешить.
А зачем это застройщику? Что за аттракцион невиданной щедрости?
С одной стороны, для девелоперов данный продукт не слишком выгоден, ведь на эскроу-счета изначально придет только первоначальный взнос и незначительная сумма первого транша. А от наполняемости эскроу зависит процент проектного финансирования (чем меньше денег на счету, тем дороже заемные средства).
С другой стороны, для строителей сейчас важнейшая задача - стимулировать спрос и ради этого они готовы поступиться частью прибыли. Ведь, по всей видимости, ключевая ставка снижаться в ближайшее время не будет, а значит ипотечные ставки не смогут снижаться в рамках обычных рыночных механизмов. А вот госсубсидирование, напротив, никуда не денется. Значит, необходимо придумывать новые продукты в связке с ним. Чем траншевая ипотека по факту и является.
Но ведь есть же еще ипотека под 0,1% годовых, разве она не выгоднее?
Здесь есть два важных момента. Первый – в случае с ипотекой по околонулевой ставке стоимость жилья оказывается выше среднерыночной. Если вы собираетесь выплачивать ипотеку долго, не пытаясь погасить ее досрочно – это может быть выгодно. Во всех остальных случаях – нет. Второе – именно по этой причине (рискованно для заемщика и экономики в целом) против сверхнизких ипотечных ставок выступает Центробанк и, скорее всего, совсем скоро он заставит коммерческие банки повысить стоимость кредита по таким совместным с застройщиками акциям.
При этом траншевая ипотека не подразумевает завышенных цен для покупателя, ведь большую часть времени он будет платить минимум 6,5% годовых, а остальное банку компенсирует государство. Следовательно, у регулятора нет повода для волнений. По крайней мере, в теории.
Как оформить такой кредит?
Пакет документов для траншевой ипотеки – такой же, как и для любого другого типа кредита на покупку жилья. Что касается выбора подходящей новостройки, то, повторимся, пока он ещё ограничен. Поскольку далеко не все застройщики оценили новый продукт.
Среди пионеров оказалась компания «Ленстройтрест». Во всех кварталах девелопера – «ОКЛА» в Приморском районе Петербурга, «Юттери» - в Колпино, «Янила» в Янино и «IQ Гатчина» - до конца ноября текущего года доступна программа «Ипотека за рубль», предполагающая внесение первоначального взноса от 15% стоимости квартиры, выплату в месяц не более 1 руб. в качестве ежемесячного взноса, а после сдачи объекта в эксплуатацию оформления второго транша кредита под 6,7% годовых для льготной ипотеки с госсубсидированием или 5,7% по семейной.