Защита добросовестного приобретателя или если продавец - банкрот

Приобретение жилья - дело очень волнительное. Согласно исследованиям TIBORON RESEACH cтрах обмана овладевает каждым вторым потенциальным покупателем квартиры. В городах-миллионниках он выражен чуть больше, чем в городах с меньшим населением. 44 % покупателей квартиры на вторичном рынке боятся обмана со стороны владельца недвижимости, такой же процент составляют те, кто боится долгов предыдущих жильцов или нахождения имущества в залоге.

В последнее время, кроме риска столкнуться с мошенничеством при приобретении недвижимости появились новые риски, которые покупателю следует учитывать. Так, продавец может быть признан банкротом на момент совершения сделки или может быть признан банкротом спустя год, два, три после совершения сделки. В таких случаях, действуя в интересах кредиторов продавца, арбитражный управляющий, оспаривает, как правило, все сделки об отчуждении должником недвижимости.

Одно из таких дел в прошлом году было рассмотрено Верховным Судом Российской Федерации. Согласно обстоятельствам дела спустя два года после продажи квартиры продавец был признан банкротом. Арбитражный управляющий оспорил сделку купли-продажи квартиры. Суды трех инстанций поддержали арбитражного управляющего и сделка купли-продажи была признана недействительной. Далее, квартира в рамках процедуры банкротства была продана с торгов третьему лицу. Покупательница оспорила и судебные акты и продажу квартиры с торгов. Ей пришлось участвовать сразу в трех судебных процессах и в арбитражном суде и суде общей юрисдикции одновременно. И, только Верховный Cуд Российской Федерации встал на ее защиту как добросовестного приобретателя.

Поэтому, чтобы в будущем сохранить деньги и нервы важно при покупке недвижимости проверить покупателя на предмет вероятности признания его банкротом. Для чего рекомендуется:

- заказать расширенную выписку из ЕГРН на квартиру с информацией о переходе прав собственности;

- проверить продавца и предыдущих собственников в пределах трех предществующих лет по картотекам судов общей юрисдикции и арбитражных судов; обратить внимание на иски о взыскании по кредитам, обращении взыскания на имущество;

- проверить продавца и предыдущих собственников в пределах трех предшествующих лет по базам Федеральной службы судебных приставов (https://fssp.gov.ru) и Единого федерального ресурса сведений о банкротстве (https://bankrot.fedresurs.ru/) - есть ли в отношении продавца и предыдущих собственников исполнительные производства, не находятся ли они в банкротстве.

-можно попростить продавца предоставить выписку из Бюро кредитных историй (правда, долги перед физическими лицами в данном документе не отображаются)

Кстати, вышесказанное относится не только к приобретению недвижимости, но и любого движимого имущества, а также имущественных прав (автомобиля, долей в уставном капитале в общества и т.п.)