Сегодня посмотрим, как выглядит ситуация на рынке жилья в Польше с точки зрения беженца/эмигранта/иностранца.
Беженцы спровоцировали настоящий бум на польском рынке недвижимости. Иностранцы активно покупали жилье в Польше и ранее. Но с началом войны спрос и на покупку, и на аренду квартир в Польше вырос, как минимум, на треть.
Что толкает ценники вверх ?
По итогам третьего квартала 2022 года цены на жилье в больших городах выросли на 12,7%, а в городах с населением до 50 тысяч человек - и вовсе на 18%.
Растет и аренда — за три квартала ставки увеличились на 30% !!!
Уже сейчас есть проблемы с поиском жилья, причем, с ними сталкиваются как беженцы, так и сами поляки. По оценкам аналитиков в Польше не хватает, как минимум, 1,5 млн квартир. Поэтому цены и дальше будут расти. И та динамика цен, которую ожидали только в течение пяти лет, воплотилась в реальность за полгода.
И всё же как иностранцы могут купить или арендовать жилье в Польше ?
Польский рынок недвижимости в последние годы на подъеме. Активно строится новое жилье, а квадратные метры скупают не только сами поляки, но и жители других стран Европы (в частности, немцы и шведы - как инвестиционную недвижимость).
Большинство беженцев поначалу расселились по бесплатным квартирам (в Польше работает программа компенсаций владельцам жилья за прием украинских граждан, но сроки ее ограничены - не больше 120 дней), в хостелах и помещениях, обустроенных для беженцев.
Но по мере того как люди ищут работу, многие съезжают на съемные квартиры. Немало и тех, кто решил приобрести недвижимость в Польше, в частности, активизировались предприниматели, релоцировавшие свой бизнес в соседнюю страну. Нередко они покупают жилье для себя, и снимают - для сотрудников.
Как правило, иностранцы ищут небольшие квартиры до 40 - 50 квадратов, в основном - на вторичке. По аренде спросом пользуются также комнаты. Койко-места ищут реже, так как таким жильем, как правило, за небольшую плату обеспечивают местные работодатели.
При этом жилье в больших городах многим не по карману, поэтому присматриваются к объектам в пригородах и небольших населенных пунктах, особенно тем, где много предприятий и реально найти работу. Особняком стоит Варшава, где беженцев очень много - там спрос и на покупку, и на аренду жилья просто зашкаливает.
Отметим, что есть города, где иностранцам купить недвижимость сложно - нужно получать специальные разрешения от властей. Причем, ждать нужно до года, плюс - придется заплатить порядка 1600 злотых. Это касается приграничной зоны, куда попадают, к примеру, Гданьск, Гдыня, Жешув, Сопот и т.д.
Хотя в ближайшее время Польша может отменить необходимость получения таких разрешений — упрощения лоббирует польская ассоциация застройщиков.
По аренде - другие проблемы.
Найти беженцу съемную квартиру в Польше не так легко, особенно, если нет официальной работы. Владельцы требуют подтверждения платежеспособности, выписки с банковского счета, могут увеличить депозит. Стандартно депозит составляет размер месячной платы, но могут удвоить, а то и утроить сумму. Не всегда хотят брать постояльцев с маленькими детьми или домашними животными.
Если у хозяина есть возможность сдать квартиру польской семье, он выберет ее, а не беженцев.
На просмотры квартир ходят толпы претендентов и конкуренция очень высока. А квартиры, которые реально можно снять, очень дорогие.
Наплыв беженцев увеличил дефицит жилья, особенно под аренду. Не хватает, минимум, 1,5 миллиона квартир.
Ажиотаж на польском рынке недвижимости ускорил рост цен. Дорожает и продажа.
В небольших городах недвижимость там можно купить по цене от 6 тысяч злотых, это порядка 1,2 тысячи евро за квадратный метр.
В мегаполисах (с населением более 500 тысяч) цены от 12 тысяч злотых или больше 2 тысяч евро за квадрат.
Интересно, что минимально выросли ценники на небольшие квартиры на вторичке (до 40 квадратов), хотя они и остаются самыми высокими в перерасчете на квадратный метр (порядка 11,5 тысяч злотых). А вот квартиры площадью больше 90 квадратов, наоборот, дорожают быстрее - за последний квартал плюс 3% (от 9,5 тысяч злотых за квадрат).
Самое дорогое жилье - в Варшаве (13131 злотых или 2560 долларов за квадрат), далее следуют Гдыня (12538 злотых или 2445 долларов), Гданьск (12165 злотых или 2372 долларов), Краков (11962 злотых или 2330 долларов), Щецин (11166 злотых или 2178 долларов), Вроцлав (11132 злотых или 2170 долларов). Меньше 10 тысяч злотых за квадрат стоит жилье в Катовице (9681 злотых или 1888 долларов ), Люблине (9202 злотых, что в долларах 1792), а самые дешевые предложения - в небольших населенных пунктах. К примеру, В Рыбнике жилье можно купить за 6277 злотых (1224 долларов), за квадрат, в Быдгоше — за 6900 злотых (1345 долларов), в Гливице - за 6883 злотых, Ржешеве — 6570 злотых (1280 долларов) и т.д.
Это средние цены. В зависимости от объекта, может быть как дешевле, так и дороже. К примеру, в Варшаве за 800 тысяч злотых (156 тысяч долларов) выставлена на продажу 4 комнатная квартира недалеко от метро площадью около 64 квадратов (по 12500 за квадрат). За дизайнерскую трешку площадью 81 квадрат просят порядка миллиона злотых (12, 3 тысячи за квадрат). За единичку в 33 квадрата - 459 тысяч злотых или 89,5 тысяч долларов (13900 за квадрат).
Как иностранцу купить квартиру в Польше ?
Отметим, что по покупке жилья в Польше есть несколько нюансов.
Во-первых, нужно учитывать налог на недвижимость в размере 2% от суммы сделки (его нужно платить сразу, он рассчитывается нотариусом и с продавцом не делится ). При этом налог есть только на вторичке, с первички платит застройщик.
Во-вторых, 2% от стоимости объекта составляет нотариальное оформление. Если покупка идет через риэлтора, он возьмет еще 3%.
В-третьих, за госрегистрацию и оформление документов нужно заплатить еще до 1,5% от ценника. Итого, дополнительные платежи потянут до 8,5% от стоимости объекта.
Причем, в Польше работает еще и налог на перепродажу — если вы решите продать квартиру в течение пяти лет после ее приобретения, то придется заплатить 19% от суммы прибыли (разница межу ценой покупки и продажи).
Купить жилье в Польше можно по безналичному расчету, при этом нужно иметь счет в польском банке. И, если сумма сделки превышает 15 тысяч евро, нужно подтверждать происхождение средств (официальная зарплата, информация о проданных ранее активах и прочее). Если как-то вывести наличку, то польский банк при ее зачислении может потребовать подтвердить источник происхождения денег. Эти нюансы отсекает немалую часть иностранцев, претендующих на польское жилье.
Аренда. Рост цен на 30%.
Но самый "горячий" сегмент польского рынка недвижимости сейчас - аренда. Ценники там с начала года выросли на треть и продолжают повышаться.
К примеру, небольшая квартира-студио в Кракове в долгосрочную аренду сдается за 2 тысячи злотых (420 евро), это без коммуналки, которая потянет еще, как минимум, на 100 евро. Трехкомнатная квартира в Варшаве площадью 78 квадратов с современным ремонтом предлагается за 10 тысяч злотых в месяц (2100 евро) без коммунальных платежей. За двушку поскромнее в 58 квадратов просят 3200 злотых в месяц (порядка 670 евро).
В небольших городах ценник ниже, но не намного.
Скажем, в Гливице (где много предприятий, и, соответственно, беженцев) двушку в 41 квадрат сдают за 2700 злотых (около 570 евро). Единичку можно найти по цене от 1200 злотых в месяц (250 евро). Но за такие деньги условия будут совсем скромными (без ремонта, со старой мебелью). Более комфортабельная однокомнатная квартира площадью 25 квадратных метров в этом городке стоит 1500 злотых (315 евро).
Отметим, что, помимо арендной платы, постояльцам придется платить также так называемую "кауцию" (kaucja). Это депозит или гарантийный платеж, который может быть вычтен, скажем, если повреждена мебель или техника. Если же все в порядке, эту сумму возвращают при выселении. Как правило, депозит равен сумме ежемесячной стоимости аренды, но может быть и больше (за 2-3 месяца). При этом, вместе с договором аренды, подписывается так называемый "протокол сдачи", в котором подробно указывают перечень техники, предметов интерьера, показания счетчика, состояние ремонта и пр. Если такого "протокола" нет, доказать хозяину, что вы ничего не повредили, и он обязан вернуть вам депозит, может быть проблематично.
В договора аренды сейчас нередко вносят пункт о возможности пересмотра цены, а депозитные платежи растут - некоторые хозяева просят сумму, равную стоимости полугодового проживания.
Как снять квартиру в Польше ?
Беженцы могут снять жилье в Польше как напрямую (через специализированные сайты, к примеру olx.pl, gratka.pl и другие), так и через агентство недвижимости. Последнему прийдется заплатить существенную комиссию (50-70% от месячной цены аренды), но риэторы берут на себя все нюансы по договору аренды (а их немало), плюс являются неким «гарантом» для арендатора.
Что нужно учитывать при аренде жилья в Польше?
Свободных квартир на рынке не так много (несмотря на кажущееся изобилие предложений на специализированных площадках), поэтому, если попадается более-менее подходящий вариант, лучше не тянуть с просмотром - жилье может быстро уйти. Часто уже на просмотре, в коридоре, ожидают люди, которые тоже пришли смотреть. То есть, есть конкуренция потенциальных арендаторов. Хорошо, если у вас есть польские знакомые и друзья, которые смогут сопровождать вас на просмотре. С ними шансы договориться с владельцев жилья выше, даже если вы сами знаете польский язык, и в целом, можете обсуждать детали. Главное — договор аренды, на него нужно обращать особое внимание. Большинство владельцев хотят заключить договор не менее чем на год, причем, пытаются забить пункт о пересмотре арендной ставки, минимум, через полгода. Лучше изначально настаивать на договоре на неопределенный период (czas nieokreslony), хотя в этом случае арендная плата может быть выше на 10% и даже больше. Но зато вы сможете расторгнуть договор без санкций в любое время. Важно также оговорить нюансы по депозиту. Не так сам его размер, как условия возвращения. Некоторые хозяева прописывают этот платеж как амортизацию ремонта, то есть, даже если не будет явных повреждений мебели и другого ущерба, деньги вам не вернут - ведь вы пользовались ремонтом. Также нужно очень тщательно прописать в каком состоянии интерьер и техника.
