Каждый из нас мечтает стать рантье и получать доход от земли или недвижимости. Многие россияне давно исполнили эту мечту, выгодно сдав в аренду городские квартиры, доставшиеся от родственников. Такой доход принято считать пассивным, поскольку для законного получения ренты достаточно заключить договор с жильцами и вовремя платить налог.
Действительно, собственники арендных квартир могут себе позволить не ходить на работу, однако их формат получения доходов сложно назвать простым. Подготовить квартиру к сдаче и выбрать жильцов — это целая наука. А управление всем этим процессом, зачастую, отнимает больше времени и сил, чем стандартный рабочий день в офисе. Более того, нередки ситуации, когда вместо прибыли собственники получают убытки, масштаб которых не покрывается ежемесячными платежами арендаторов. Почему так происходит?
1. Слишком высокая/низкая цена
Проблемы арендодателя могут начаться уже на самом старте. Понятно, что все владельцы квартир хотят сдать жилье по максимальной для рынка цене, однако высокая стоимость часто приводит к многомесячным простоям квадратных метров. В итоге владелец оплачивает счета ЖКХ за пустующую квартиру. Однако у этой ситуации есть и обратная сторона. Если поставить цену ниже рынка, такое предложение может привлечь неплатежеспособных жильцов, из которых придется ежемесячно «выбивать» оплату за собственную недвижимость, тратя на это время и нервы.
2. Чрезмерное доверие «своим» арендаторам
Многие видят выход в том, чтобы доверять жилье знакомым и друзьям. Однако нет гарантий, что это убережет от проблем. Бывает, что такие жильцы не поддерживают чистоту на должном уровне, без разрешения заводят домашних животных, не признаются, что сломали или испортили мебель/сантехнику. Все потому, что относятся к хозяину и его квартире «по-свойски». Часто такие жильцы даже обижаются на владельца недвижимости, если он предъявляет адекватные требования (насорили — уберите, сломали — почините) и представляют его в дурном свете перед общими друзьями и знакомыми. Тут речь идет уже о двойных убытках: финансовых и репутационных.
3. Ловушки мошенников
Арендодатели-новички часто попадаются на удочку мошенникам. Такие жильцы могут приходить с рекомендациями и уже оформленным договором — хозяину нужно лишь подписать бумаги и получить свои деньги. Въехав в квартиру, они начинают сдавать жилплощадь в субаренду. При этом заселяют гостей посуточно или же предоставляют крышу над головой строительным бригадам, устраивая из небольшой однушки или двушки общежитие. И в итоге быстро съезжают, оставляя хозяина с испорченным имуществом, неоплаченными счетами, претензиями соседей и необходимостью обновлять ремонт.
Чтобы защитить себя, обязательно составляйте договор аренды с помощью юриста или опытного риелтора. Прописывайте пункт о невозможности субаренды и санкциях в случае нарушения правил. Периодические визиты к арендаторам и общение с соседями помогут вовремя распознать неладное и принять меры. Такая бдительность необходима, но на практике не всегда помогает избежать убытков.
4. Незаконные действия с объектом недвижимости
Сдача жилья в субаренду — это лишь малая часть проблем, которые могут нанести с виду приличные квартиранты. Нередки случаи, когда мошенники продают арендованные квадратные метры. Это становится возможным, если доверчивый хозяин предоставляет жильцам юридические заверенные копии (и даже оригиналы!) свидетельства о собственности и паспорта. Конечно, такие сделки позже в судебном порядке признаются недействительными. Но представьте, сколько сил и времени вам придется потратить на восстановление справедливости. Поэтому помните о своих правах и не предоставляйте арендаторам лишних документов. Если не уверены — проконсультируйтесь с юристом или риелтором.
5. Испорченная жильцами отделка и мебель
Допустим, этап подбора прошел гладко — вы нашли платежеспособных жильцов, которые заинтересованы остаться в квартире надолго. К сожалению, это еще не гарантирует успеха. Случиться может всякое. Например, банальная порча имущества детьми, собаками или кошками. Разрисованные обои, исцарапанная мебель, неприятный запах от ковров. Но и это еще не все. Внезапный порыв творчества может настигнуть не только детей. Квартиросъемщики, движимые желанием перемен, часто затевают ремонт: красят стены в яркие цвета, ломают перегородки, экспериментируют с отделкой. Эксцентричные обои, раскрашенные фасады кухонного гарнитура, множественные отверстия в стенах, стойкие наклейки на мебели и сантехнике — вот далеко не полный список сюрпризов, которые оставляют жильцы после выезда. Расходы на восстановительный ремонт вряд ли окупятся, даже если квартиранты исправно платили. Залог, взятый на этапе начала аренды, поможет частично компенсировать затраты, однако не решит всех проблем хозяина. Сдать квартиру вновь можно и в таком виде, однако стоимость ее будет ниже. В итоге опять потери.
6. Бытовые ЧП
Безусловно, не все арендаторы одинаково убыточны для хозяев. Все мы знаем истории, когда квартиру много лет снимают порядочные и адекватные люди. Они вовремя платят по счетам, не портят мебель и отделку, бережно обращаются с сантехникой, производят мелкий бытовой ремонт за свой счет и не беспокоят хозяина по мелочам. Казалось бы, здесь проблем быть не должно. Однако страховая практика показывает обратное. Бытовые ЧП случаются даже у самых внимательных и предусмотрительных. Более того, часто проблемы возникают по вине третьих лиц (например, соседей). Речь идет о локальных возгораниях из-за неисправности проводки, прорывах батарей отопления, сантехнических протечках и других ситуациях, ущерб от которых может буквально вылиться в круглую сумму.
Как защитить себя от убытков
Самый верный способ избежать проблем — оформить страховку. Для владельца арендной квартиры такой подход вдвойне выгоден: можно гарантированно защититься от убытков и добавить сдаваемому жилью конкурентное преимущество — оплаченную страховку на случай ЧП.
Обычно собственники защищают таким образом не только несущие конструкции и инженерные коммуникации квартиры, но и внутреннюю отделку, мебель, ценное имущество. В дополнение к этому оформляется страховка гражданской ответственности перед третьими лицами (кстати, самый частый страховой случай здесь — залив соседей снизу). Рассчитать варианты полиса с разным наполнением и выбрать сумму страхового возмещения можно она сайте.