В 90-х и 2000-х годах, самая популярная "большая игра" российской бизнес-элиты выглядела так: быстро-быстро "намыть реальный* кэш", а затем тихо-тихо отползти на срок исковой давности. Разве могли застройщики в разгар жилищно-строительного бума не поучаствовать в такой азартной и увлекательной забаве?
*В то время слово «реальный» имело четыре основных употребления: 1) жаргонизм, используемый высшим обществом при разговоре о своих зарубежных счетах. 2) технический термин, относящийся к недвижимости. 3) общеупотребительное прилагательное, означающее «имеющий долларовый эквивалент». 4) боевое междометие, употребляемое бандитами и работниками силовых структур во время ритуала смены крыши.
Сакральный смысл игры - свести "на нет" налогооблагаемую прибыль.
Приём №1 - самый в то время распространённый, обусловлен тем, что «реальный» центр тяжести страны находится далеко за её пределами, а не иметь свой офшор в приличном обществе считалось совсем mauvais ton.
Схема оплаты за квартиру была двухвекторной. Вектор "А" - официальный, равный приведённой себестоимости строительства, направлял деньги со счета покупателя на счёт застройщика внутри страны. Вектор "В" - понятийный, равный приведённой добавленной стоимости, направлял валюту с офшорного счёта покупателя на такой же счёт продавца. При этом, как правило А/B = 1/3.
Процесс покупки был удобен обеим сторонам - у покупателя деньги уже "там", а продавец собирал вершки в свой электронный кошелёк на Кипре или Каймановых островах. Для мелких транзакций (доплаты, комиссии) участники сделки пользовались "Шпрота-банком", московский офис которого работал на суверенной территории прибалтийского посольства.
Приём №2 вытекал из невероятного количества наличных долларов, свободно циркулирующих в замкнутом пространстве высшего общества административных столиц и ресурсных регионов. Приём подразумевал смену абстрактного понятия «вектор» на конкретный - «масса» и сохранении пропорций между А и В. Особым шиком у «реальных» покупателей за наличные считалось явиться в офис застройщика в сопровождении «инкассаторов» и выложить из модной сумки новенькие пачки долларов с упорядоченными от ...00 до ...99 номерами купюр в каждой колоде. «Инкассаторы» чаще всего имели броскую внешность и колоритные имена Иса или Муса.
Случались продажи и за полную безналичную стоимость, когда квартира покупалась на российское юрлицо или на госкомпанию. Последние, кстати, норовили указать в договоре цену на 20-30% выше, рассчитывая на отдельное "спасибо". Честные частные граждане, у которых все деньги в России и должным образом задекларированы, также платили "в полный рост". Такие случаи были скорее исключение, но в итоге у девелопера появлялась значительная налогооблагаемая прибыль. Тем не менее, вариант минимизировать налог имел место быть.
О приёме № 3. Если в составе жилого комплекса проектом предусматривался социальный объект - спортзал, учебное или культурное заведение и т.д., компания-застройщик имела право часть налога, подлежащего к уплате в городской бюджет, направить на улучшение инфраструктуры этой самой социалки и комплекса в целом. Под эти цели подходило, например, обеспечение дома современными линиями связи, озеленение, обустройство детской площадки и много чего ещё.
Размер налога, подлежащего такому перенаправлению, утверждался законодателями за % от "инициативы" и мог составлять несколько миллионов долларов. Далее найти, к примеру, телеком-компанию согласную обосновать и грамотно освоить 200 тыс. долл. за прокладку оптической линии, при её реальной цене в 4 тыс. - дело времени и связей. И телекому хорошо - получили объект с будущими элитными абонентами, и застройщику хлеб - перспектива навсегда потерять 200 тысяч в виде налога оборачивалась приобретением 100-120 тысяч неучтёнки (дополнительно закладывался процент за обналичку, интерес лоббиста-инициатора и менеджеров телекома).
Элитные дома — это в первую очередь дома клубные, рассчитанные на 30-60 богатых и сказочно богатых покупателей. С фискальной машиной они находились в тех же отношениях, что и застройщик, уважали "тайну вклада" и "режим тишины". Другое дело - продажа массового жилья и многоквартирных домов точечной застройки. Такие покупатели про офшоры знали скорее из СМИ, а если и платили наличными банкнотами в кассу компании-застройщика, предпочитали проводить расчёты по официальным договорам и в полную стоимость.
Приём № 4 - использование карманной страховой компании. Если в начале 2000-х кому-то из читателей посчастливилось прикупить жильё в ЖК Янтарный на ул. Лавочкина, они должны помнить, что в отделе продаж покупатель подписывал два договора. Первый - с застройщиком, где указывалось только 30-40% от общей стоимости квартиры, второй договор - со страховой компанией на все возможные виды рисков в период строительства дома. Какую выгоду от схемы получал застройщик автору неизвестно, но очевидно, что задумка связана с налоговой оптимизацией. Это косвенно подтверждает интерес районной ФНС к покупателям квартир, выборочно приглашенных на беседу в инспекцию спустя некоторое время после покупки квартиры в этом ЖК. Менее всего налогового инспектора интересовало происхождение денег покупателя, а куда и сколько направлялось по каждому договору, записывалось под протокол.
Застройщик ЖК Янтарный по сей день ведёт деятельность и, судя по всему, неплохо себя чувствует. Возможно, схема со страховкой не показала злого умысла, а была всего лишь безобидным и полезным замыслом. Анонимные источники поговаривали, что все квартиры в одной из башен "Янтарного" выкупила некая госструктура для своих чиновников - очередников, впрочем, к делу это не относится, наверное.
Надеюсь, читатель не сомневается, что такие архаичные налоговые манёвры застройщиков давно ушли в прошлое. Внутриполитические силы уже к концу 2000-х стремились вернуть убежавший на западные счета капитал в родные пенаты, а "офшорным котам" с самого верха направляли недвусмысленные сигналы про амнистию и призывали работать честно. Иногда сигналы были очень показательные. Пример из недавних лет - история группы MIRAX, руководитель которой всегда придерживался известной мантры: "зло в нашей жизни могут победить только деньги". Как оказалось, речь надо было вести не о победе над "злом", а о возможности временно от него откупиться.
В социальной экономике существует малоизвестная теория, суть которой звучит примерно так: обладатель аномально большой денежной массы (предположительно от $1 млрд.), подобно космической чёрной дыре, вызывает возмущения в окружающем его социально-финансовом пространстве. И если обычный человек не может наблюдать происходящее в недрах аномалии, то наблюдатель вооружённый, в силу специфики своей профессии, делает это постоянно. Тут уж никакая мантра не сработает. Можно привести и более ранний пример, но он не относится к стройкомплексу и подразумевает знание тонкостей процесса нефтедобычи, в чём автор несилен.
Во второй половине 2000-х случился резкий рост цен на недвижимость позволивший компенсировать застройщикам потери от законопослушного ведения бухгалтерии, особенно в сегменте элитного жилья. Когда застраивалась "Золотая миля" в районе ул. Остоженка, к 2007-му году квадратный метр достиг отметки в 70 000 долл. за кв.м., при этом доходность проектов просчитывались еще при демократичном ценнике в 7-10 тысяч. При таких финансовых показателях можно легко отказываться от налоговых манёвров, имеющих к тому времени совсем неоднозначные последствия. К концу первого десятилетия нынешнего века я не знал ни одного случая, чтобы договора с застройщиком заключались не иначе как согласно букве закона.
Конец.
В статье присутствуют элементы творческого вымысла, цель которого показать читателям общие настроения и тенденции того времени в специфической закрытой среде. В публикацию интегрированы цитаты из произведений В. Пелевина.
Как сегодня работают застройщики, в каких домах последних лет не стоит покупать квартиру и другие подобные вопросы я обсуждаю в частном порядке только со своими клиентами.
О текущем состоянии рынка недвижимости читайте публикации на моём канале.
ещё не подписались на канал? сделайте это сейчас!
для связи: market6400@yandex.ru t.me/darksiderealty
(консультации, сопровождение, аренда, продажа, Москва и МО, Сочи-Адлер-Сириус-Красная Поляна)