✈️ В последние месяцы и недели, в связи с увеличением потока релокантов, тема зарубежной недвижимости получила большую актуальность.
💁♂️ Я оказался в Таиланде (Паттайя), и посмотрел на этот бардак взглядом финансового советника.
🙃 Бледнолицему фарангу, понаехавшему из северных холодных краёв России или безгазо-замерзающей Европы (тм) в тепло, расслабление и всеобщую благожелательность Таиланда, подсознательно хочется зафиксировать это.
🤦♂️ Отключаются критические механизмы, и в голову приходит самый банальный (и ошибочный способ) - купить себе кусочек. Купить недвижимость!
🤷♂️ С этого момента начинается одна сплошная ошибка, кормящая Вашими ресурсами множество присосавшихся манипуляторов.
Я решил прикинуться овощем туристом, и через рекламную стойку записался на тур просмотра квартир и консультации.
🤗 Не буду про осмотры. Сразу суть:
Аргумент 1. По традиции сделок с недвижимостью, вы кормите кучу нахлебников.
Стандартная покупка выглядит так:
👉 Вы прилетаете для выбора объекта (билет в две стороны + дней 10 на осмотры и бумаги) из Мск - это ок. 150к.
👉 Оформление бумаг (с переводами, нотариусами и зашитой комисссией риэлтора) - ещё по минимуму 100-150к для обычной квартиры.
Уже 250к. Умножайте на 2, если вы решили почувствовать себя не просто покупашкой, а "инвестором" - при продаже расходы будут те же.
И вот уже на 500к рублей Вы уже покормили авиакомпании, гостиницы, юристов и риэлторов. Идем далее.
Аргумент 2. Здесь нет нормального права собственности для НЕ-резидентов.
Агенты вам будут называть странные термины типа "долгосрочного владения". Не ведитесь. Это обычная долгосрочная аренда на 30-лет с пролонгацией. Дело в том, что в МКД (многоквартирных домах) 51% площади объектов должны принадлежать гражданам - собственность продаётся только им. Есть схемы как оформить собственность на нерезидента -это будет стоить дополнительно около 500.000 руб. Просто за бумажку.
😉 Вот уже 1 млн руб. лишних расходов на объект, стоимостью в 5 млн руб - это 20%. Ещё готовы переплачивать - идем дальше.
Аргумент 3. Есть рассрочка от застройщика. Нет ипотеки.
Казалось бы, какая разница: рассрочка или ипотека ( понятно, что тайминг рассрочки короче - до сдачи объекта). Это если вы покупаете...
Однако проблема гораздо глубже: Если вы возомнили себя инвестором, то в среднем сроке объект Вам захочется продать. То есть потребуется покупатель с полной суммы налички на руках.
Покупатель тоже наслушался сказок про инвестиции, и хочет на этом заработать, он тоже возьмёт Объект от застройщика дешевле и в рассрочку.
Ваш объект будет считаться:
👉 во-первых б/у
👉 во-вторых уже отработавший свой потенциал роста
👉 в-третьих без возможности рассрочки
🤷♂️ Выбор покупателя, как вы поняли, предсказуем. У Вас на руках зависает неликвид, либо придётся сильно торговаться: до уровня цены застройщика.
Итого: прибылью уже и не пахнет, а расходы, описанные выше вы уже понесли.
Аргумент 4. Доходность от сдачи.
Но можно же сдавать! Ага, 2 раза!
Для этого нужно там жить, и любить своими руками делать технические процедуры. Например отстирывать чужую малафью от занавесок делать уборку и текущий ремонт, а также общаться с разномастными арендаторами, заключать официальные договоры при отсутствии знаний языка. Ну и конечно тратить время своей жизни ( что плохо вяжется с Кредо инвестора)
Вариант второй. Управляющая компания. Готовьтесь отстегнуть ей 40% прибыли это стандартная такса за управление. Они обещают 5-8% годовых доходности. При разгоняющейся долларовой инфляции (а тайский бат почти наглухо привязан к доллару) проще купить облигации одним кликом мыши, если уж так хочется получать долларовый доход и нет толку на более интересные варианты.
ЗЫ. Это в случае, если всё будет хорошо с туристическим потоком стремительно беднеющего в мировом масштабе населения. И если вас не кинут.
UPD: Ещё, как и везде, бывают повисшие долгострои, чьи перспективы выглядят туманно, ввиду с завала мировой финансовой ситуации (но за их продажу дают жирные комиссионные Агентам)
🙅♂️🏡 В одной из ближайших статей я расскажу про причины, побуждающие меня рекомендовать своим клиентам настоятельно НЕ вкладываться в какую бы то ни было зарубежную недвижимость сейчас и в ближайшие годы, несмотря на нездоровый информационный хайп вокруг неё.
💁♂️ Если вам действительно нужны надежные инвестиции, и сейчас Вы отдёрнули руку от недвижимости - свяжитесь со мной. Поговорим про управление капиталом.