"Если по документам, формально... квартира чиста..."
Такое я сказал своему клиенту - покупателю квартиры, когда мы пришли с ним в агентство недвижимости продавца и передо мной на стол легли документы на квартиру по предстоящей сделке.
Юридические "параметры" по этой квартире:
- В квартире никто не зарегистрирован
- Обременений нет
- Перепланировок нет
- Собственник не состоит в базе банкротов, как физ. лицо
- Собственник совершеннолетний
- Собственник согласился предоставить справки из психо и нарко диспансеров
- Нотариальное согласие супруги на продажу получено
- Приобреталась НЕ по ипотеке
- Мат капитал не использовали при расчетах за квартиру
- Квартира приобреталась по договору купли-продажи
Большинство риелторов, после такого списка фактов о квартире скажут своему клиенту, - "Все нормально - покупаем".
Дело в том, что необходимо проверять не только то, что представляют документы на квартиру здесь и сейчас. Важно сначала предугадать, а затем проверить свои догадки на предмет того, "что было" с квартирой ДО того, как ее приобрел человек, который вам сейчас ее продает!
- Кто был собственником?
- Сколько владел квартирой?
- На каких условиях продал вашему продавцу и так далее...
По обсуждаемой нами квартире:
- Продавец владеет квартирой на основании договора купли-продажи двух годичной давности. РАЗ.
- Прошлый владелец квартиры, который продал уже НАШЕМУ продавцу владел квартирой менее трех лет... ДВА.
- Понимаю сразу, что я увижу дальше по тексту договора (100% уход от налогов). И, да! Продажа квартиры за 1.000.000 рублей... ТРИ.
- Смотрю фамилию и отчество продавца и покупателя. Понимаю, что родные брат и сестра. ЧЕТЫРЕ.
- Осознаю, что расчетов, скорее всего, вообще, по факту не было. Наверное, дарили, а оформили как договор купли-продажи, да еще и стоимость занизили для налоговиков. Результат - притворная сделка по ГК РФ. ПЯТЬ
- Если так, то, явно, есть просто расписка о получении, а не банковский перевод 1.000.000 рублей за квартиру. Прошу подтверждение платежа 1 млн. рублей. Кладут на стол расписку... Все подтвердилось... ШЕСТЬ.
Вот, чем отличается работа опытного риелтора при проверке документов по квартире от "проверки" обывателя, который смотрит в книгу, видит фигу.
Иллюзия того, что вы разбираетесь, может стоить вам очень дорого!