Федеральная аренда. Арендуем -радуемся, выкупаем - плачем.

Ни для кого не секрет, что сегодня , в текущей непростой экономической ситуации, когда малый и средний бизнес вынужден оперативно перестраиваться, чтобы выжить и сохранить свою финансовую стабильность, а также поддержать развитие.

Одной из основных гарантий для успешного развития является наличие помещений в собственности бизнеса. Многие юридические лица заключают договоры долгосрочной аренды на нежилые помещения с Департаментом городского имущества города Москвы. Но мало кто реализует право выкупа арендуемых площадей.

За арендатором по договору федеральной аренды на основании 159-ФЗ закреплено право преимущественного выкупа по рыночной стоимости арендуемых объектов недвижимости, находящихся в собственности города на льготных условиях (рассрочка на 5 лет по сниженной процентной ставке (1/3 ключевой процентной ставки ЦБ РФ)).

Однако, департамент городского имущества (ДГИ) города Москвы заинтересован в получении максимальной прибыли от приватизации государственной собственности. Это становится причиной для значительного завышения стоимости имущества в процессе льготного выкупа и агрессивного сопротивления в досудебном и судебном порядке при попытках ее оспорить. Проще изъясняясь, специалисты оценочных компании из реестра ДГИ города Москвы не утруждают себя , рассчитывают выкупную стоимость по максимуму. Вуаля, договор купли-продажи готов!

Кроме того, судебная практика арбитражных споров по 159-ФЗ на протяжении последних лет показывает, что со стороны чиновников Департамента городского имущества создаются многочисленные препятствия в выкупе субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемых ими объектов по справедливой стоимости.

Указанные ситуации, безусловно, связаны со злоупотреблением права со стороны Департамента городского имущества города Москвы, и удлиняют процесс выкупа, который сопряжен с необходимостью каждый месяц вносить арендную плату, которая может быть изменена в одностороннем порядке со стороны ДГИ города Москвы на основании пересмотра кадастровой стоимости помещений ( новая оценка). Департамент просто может предложить подписать дополнительное соглашение. Деваться некуда, если уже вложено достаточно в ремонт арендуемых помещений, рекламу бизнеса и т.д.

Так что лучше? Просто сидеть на пороховой бочке, ожидая подобных действий от ДГИ города Москвы, платить аренду или все-таки рискнуть, реализовать право на выкуп арендуемого помещения по истечение 2-х лет аренды, оспорить выкупную стоимость помещения и если платить ежемесячно ( ежеквартально), так уже за свое?

Право преимущественного выкупа арендуемых объектов недвижимости, находящихся в собственности города Москва, возникает при следующих условиях:

Арендатор - юридическое лицо (индивидуальный предприниматель) является субъектом малого или среднего предпринимательства.

Помещение принадлежит на праве собственности городу Москве

Преимущественное право выкупа имеют арендаторы, владеющие или пользующиеся имуществом непрерывно в течение двух и более лет до момента подачи заявления о выкупе.

Отсутствует задолженность по арендным платежам и пени.

Нужно ли оспаривать выкупную стоимость? Да! И делать это нужно профессионально. Важен каждый этап подготовки процедуры выкупа от момента подачи заявления на выкуп до момента начала процедуры оспаривания стоимости выкупаемого помещения. Необходимо знать регламент Департамента имущества города Москвы и все нюансы участия в судебном процессе по оспариванию выкупной стоимости.

Как показывает моя практика по данному виду споров возможно снижение предложенную Департаментом имущества города Москвы стоимость как минимум на 30%, а в отдельных случаях и на 50%. Процедура по оспариванию стоимости в Арбитражном суде занимает примерно 3-4 месяца при правильной подготовке и соблюдении всех регламентов.

Кроме того, существует ряд препятствий, которые казалось бы не позволяют реализовать право выкупа, например: незарегистрированные ранее Департаментом имущества города Москвы перепланировки помещения, о которых новый арендатор узнает уже после заключении договора аренды... Что? Задумались? Кто в процессе участия в торгах на право аренды нежилого помещения , которые устраивает Департамент конкурентной политики города Москвы, внимательно изучал конкурсную документацию и не находил там ни слова о возможных последующих обязательствах по регистрации ранее произведенных перепланировок? Поверьте, в договоре Департамент городского имущество по результатам торгов обязательно навесит данное обременение. Город , как собственник, не заморачивается на тему надлежащего обслуживания своей собственности и приведения ее в соответствие с требованиями законодательства.

Сколько подобных случаев было в моей практике. Но и этим обстоятельством так же можно успешно работать , минимизируя затраты и усилия бизнеса.

https://web.telegram.org/z/#-1632004129