В Центробанк поступило предложение от российских банков установить минимально возможную ставку по ипотечному кредитованию. Мера продиктована чрезмерным занижением показателя некоторыми кредитными компаниями вместе с застройщиками. Она стала реакцией на доклад ЦБ РФ о высоких рисках льготной ипотеки "от застройщика".
Что предложил Центробанк
В 2022 году стремительно росла популярность льготной ипотеки "От застройщика" с экстремально сниженной ставкой. В течение года около 2/3 ипотечных кредитов оформлялись на таких условиях. Однако, свои убытки банк компенсирует: по договоренности с застройщиком тот изначально устанавливает завышенную цену на жилье, что на практике оказывается не так выгодно покупателю, как кажется вначале.
На фоне этого от регулятора поступило предложение:
- Ввести макропруденциальные надбавки по всем займам, где сумма первоначального взноса не превышает 20%.
- Выделить "ипотечные кредиты от застройщиков" с заниженными ставками в особый сегмент кредитования.
- Ограничить количество подобных кредитов.
- Дополнительно установить надбавку по ставкам резервирования.
- Прописывать общую сумму переплаты по кредиту в соглашении с покупателем.
Как отреагировали участники рынка
По мнению представителей Ассоциации банков России, ограничения по квазильготным кредитам могут создавать чрезмерную нагрузку для капитала кредиторов, а также действовать в отношении всех кредитов - даже тех, по которым нет рисков. По мнению участников рынка, в документы не нужно включать информацию о полной сумме переплаты, т.к. у банков может не быть достоверных данных о том, насколько застройщик завысил цену на недвижимость.
Однако, если заемщик окажется недобросовестным плательщиком и перестанет вносить платежи на начальной стадии действия договора, банк выставит заложенную квартиру на торги, и тогда ее рыночная стоимость окажется существенно ниже то, за которую клиент ее купил. В итоге он становится должником перед банком даже после продажи квартиры. В такой ситуации ограничение ставки - рациональный выход. Однако, важно понимать, на каком уровне этот лимит может быть установлен.
Представители банков предложили 4 варианта определения лимита по ставке:
- Она не должна быть меньше 2/3 от стандартной величины ставки (по льготным программам) или не менее 2/3 от суммы минимума ПСК в данном банке (по рыночным программам).
- Рыночные и льготные ставки не должны отличаться от субсидированных более, чем на 1/3 от размера ключевой ставки Центробанка на момент подписания соглашения.
- Ставки застройщиков не могут быть ниже ключевой более, чем на 3%.
- Ставка не может быть ниже инфляционного показателя по целям Центробанка более, чем на 4%.
По мнению представителей АБР, можно отменить государственную поддержку по льготным ипотечным займам, если банк совместно с застройщиком слишком занижает ставку.