Ну что ж, почти в каждой публикации в интернете Вы можете почерпнуть массу страхов относительно приобретения недвижимости. Различные варианты мошенничеств, завладения денежными средствами или судебные тяжбы с последующим истребованием недвижимости поджидают потенциального покупателя недвижимости.
Спешу успокоить Вас, ведь в настоящее время всем больше и больше и законодатель и судебная практика идут по пути максимальных гарантий для добросовестного приобретателя недвижимости. Однако для того, чтобы рассчитывать на защиту Ваших прав, необходимо получить статусом добросовестного приобретателя.
И я Вам расскажу что для этого надо.
Так, ранее приобретатель недвижимости рисковал тем, что не мог быть уверен в чистоте сделки, не знал, должно ли быть получено согласие супруги продавца на сделку с недвижимостью, кто еще может претендовать на квартиру и т.д..
С 1 января 2017 г. были внесены изменения в порядок проведения государственной регистрации отчуждения недвижимого имущества, приобретенного супругами в период брака. Теперь государственный регистратор не вправе требовать представления согласия супруга для проведения государственной регистрации перехода права собственности к новому собственнику и не уполномочен выяснять вопрос о наличии или отсутствии такого согласия. То есть даже при отсутствии согласия супруга регистрация будет проведена без приостановления и предварительного уведомления сторон сделки. Важно понимать, что при регистрации перехода права на нового собственника в Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН) вносится запись об отсутствии необходимого согласия супруга на совершение сделки. Информация об отсутствии согласия супруга отражается в выписке из ЕГРН, удостоверяющей право нового собственника на приобретенный объект недвижимости.
В данной выписке в сведениях о зарегистрированных правах в реквизите «Сведения об осуществлении государственной регистрации сделки, права, ограничения права без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа» будет указано, что согласие супруга на отчуждение недвижимости не предъявлено. Данная запись сама по себе не устанавливает незаконность сделки, а направлена на информирование заинтересованных лиц, что такая сделка оспорима.
Впоследствии супруг, чье согласие не было получено, может оспорить такую сделку в суде и признать ее недействительной в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Существенным моментом в данном случае являются также изменения в законодательстве с 1 сентября 2022, касающиеся оснований для признания сделки, проведенной без согласия второго супруга, недействительной.
Так, теперь по иску второго супруга сделка может быть признана недействительной, если второй супруг докажет, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. В ранее действовавшей редакции статьи 35 Семейного кодекса РФ говорилось, что супруг вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке без уточнения конкретного основания, предусмотренного соответствующими статьями Гражданского кодекса РФ.
Теперь же отсутствие такого согласия при всех прочих оговорках само по себе не дает оснований требовать признания сделки недействительной.
Однако потенциальному покупателю такой недвижимости я все же рекомендую подстраховаться и получить, например, от продавца расписку о том, что недвижимость, являющаяся предметом сделки принадлежит ему на праве личной собственности и он не состоял в браке в момент ее приобретения, попросите продавца предоставить Вам и договор или иной документ, на основании которого он стал собственником данной квартиры, а также справку о зарегистрированных в данной квартире лицах.
Из содержания договора Вам станет ясно, кто еще может являться правообладателем данной квартиры, а из справки о зарегистрированных лицах - кто имеет право вселиться и проживать в ней.
Кроме того, для приобретения статуса добросовестного приобретателя недвижимости, (этот статус не позволяет отобрать у Вас недвижимость даже в случае признания сделки недействительной) рекомендую принять дополнительные меры к проверке «чистоты» объекты недвижимости и правомочий продавца на ее отчуждение, например:
- Если в качестве продавца выступает лицо, действующее по доверенности от собственника, то обязательно зайдите на сайт федеральной нотариальной палаты и досконально проверьте доверенность на предмет ее содержания и соответствие всех реквизитов, а также не отменена ли она.
- Обязательно накануне сделки лично закажите электронную выписку из ЕГРН на квартиру, которую собираетесь покупать с характеристиками квартиры, правообладателях, наличием залогов и иных обременений. Ее можно заказать через центры госуслуг «Мои документы» или на официальном сайте Росреестра.
- Проверьте действительность паспорта продавца и лица, действующего по доверенности на сайте главного управления по миграции МВД России выбираем сервис проверка по списку недействительных российских паспортов, вводим серию и номер паспорта продавца и отправляем запрос.
- Проверьте на сайте судов наличие споров с участием продавца, а также не является ли сама квартира предметом какого-либо судебного спора. На портале ГАС правосудие зайдите во вкладку федеральны суды общей юрисдикции, далее - поиск по делам и судебным актам, выбираем субъект России и указываем фио интересующего вас человека.система выдаст все судебные дела с участием этого лица.
- Проверьте, имеются ли у продавца незакрытые исполнительные производства, по которым он еще не произвел выплаты на сайте федеральной службы судебных приставов в разделе банк данных исполнительных производств по фио продавца.
- Выяснить не признан ли продавец банкротом можно на сайте единый федеральный реестр сведений о банкротстве.
Перечисленные выше действия помогут Вам в случае возникновения спора подтвердить свой статус добросовестного приобретателя, который предоставит Вам следующие преимущества (ст.302 ГК РФ): если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Остались вопросы?
Запись на юридическую консультацию по телефону +7(985)536-21-85