Недавно разбирала свои бумаги и наткнулась на один любопытный листок. На нём несколько лет назад я записывала предложения председателей советов домов по критериям выбора управляющей компании. Было это 10 лет назад.
О чем мы тогда мечтали?
1. Работа УК на условиях договора, предложенного собственниками,
2.Выполнение управляющей компанией решений общего собрания собственников и Совета МКД,
3. Еженедельные совещания управляющих с председателем совета дома,
4. Наличие своей материальной базы (техники, работников, складов, материальных запасов, своя аварийная служба, служебные помещения для персонала, условия труда и подготовка работников в соответствии с законодательством, оснащённость персонала инструментами, материалами и спецодеждой, наличие санитарно-гигиенических условий для сотрудников (душевые, комнаты отдыха и приёма пищи), соблюдение техники безопасности при проведении работ),
5.Наличие информации об источниках дохода УК и процента прибыли, закладываемого в сметы,
6. Качественная работа подрядчиков (требования те же, что и к управленцам+ своевременность работ и хорошее качество) ,
7. Минимум жалоб собственников и жителей (в процентном отношении от общего количества квартир в обслуживаемых домах),
8. Наличие и размер долгов УК, в том числе просроченных (соотношение дебиторской и кредиторской задолженности),
9. Своевременный и полный расчёт с ресурсниками,
10. Информационная открытость УК (полнота раскрытия деятельности управленцев на сайте, информационных досках и при обращении собственников и жильцов дома). Сюда включается также информация о бухгалтерском балансе управляющей организации, о её учредителях, о привлечении к ответственности юрлица и его должностных лиц.
Также были предложения учитывать уставной капитал и наличие не менее 25% в нём участия муниципалитета. А ещё некоторые хотели, чтобы управляющая компания давала им смету работ на год до подписания договора управления.
Предполагалось, что если по этим критериям собственники выберут управляющую компанию, у них не будет поводов разочаровываться в её работе и необходимости менять своих управленцев.
Учитывая опыт прошедших 10 лет, хочу сказать, что если бы я выбирала по этим критериям управляющую компанию сейчас, практически ни один из таганрогских управленцев не смог бы им соответствовать на 100%.
Сразу скажу, предложение о муниципальном участии в уставном капитале УК, как гаранте её надёжности, в Таганроге с треском провалилось. Единственная такая управляющая компания, созданная в свое время на этой волне, сейчас признана банкротом, а обслуживаемые ею дома исключены из лицензии.
Не играет никакой роли и размер уставного капитала. В любом случае его никогда не хватит на покрытие всех долгов. И жители многоэтажек будут стоять в этой очереди последними.
Составление сметы на работы до заключения договора и утверждения размера платы за содержание жилья реально и некоторые управляющие пытаются это реализовать. Но тут всё может упереться либо в неподъемную для собственников сумму либо все эти планы могут разрушиться по причине многочисленных внеплановых заявок жильцов. Это связано с тем, что большинство домов, обслуживаемых управляющими компаниями, годами и десятилетиями недо ремонтировались и находятся в плачевном состоянии.
Если смотреть далее по пунктам, но в обратном порядке. Информационная открытость УК прописана в законодательстве и является условием для получения лицензии на право управления домами. Однако, даже в ГИС ЖКХ ни у одной управляющей компании её нет в необходимом объеме. Этот факт признаёт даже Госжилинспекция, призванная контролировать управленцев, в том числе и в этом вопросе. Но какую- то информацию все-таки в ГИС ЖКХ можно найти и как критерий использовать.
Вопрос задолженности управляющих компаний, в первую очередь перед ресурсниками, также является лицензионным требованием и рассматривается чуть ли не на каждом совещании УЖКХ Таганрога. Кроме того, в судах идут постоянно баталии, а чуть что угрозы банкротства. Так что ресурсники своего не упустят и за них можно не беспокоиться. В данной ситуации жителям стоит задуматься о том, чтобы все их деньги были управленцами на 100% использованы на работы в доме. Именно это нужно жёстко контролировать.
Я знаю много случаев, когда по отчётам управляющей компании жители заплатили ей денег больше, чем она выполнила работ. А когда встаёт вопрос смены УК или её банкротства переплаченные деньги жителям не возвращаются. Деньги немалые. Сотни тысяч, и даже миллионы рублей пропадают в никуда. В исключительных случаях единицам домов удаётся перевести свою переплату в новую УК. Если же речь идёт о банкротстве прежнего управленца, то дело и вовсе бесперспективное. Ну что можно взять с банкрота, если там из претендентов уже целая очередь? Все счета управляющей компании к этому времени арестованы, а у судебных приставов уже лежит кипа исполнительных листов на гораздо большие суммы.
Идём дальше. Пункт 7, касающийся жалоб жильцов на УК. Этот критерий выбора управляющей компании вполне реальный и может быть использован и сейчас при выборе новой УК. Информацию можно получить в Госжилинспекции, городской администрации (УЖКХ), а также лично пообщавшись с председателями советов домов. Думаю у них можно много интересного узнать об управленце-кандидате, в том числе и о качестве работы, выполнении решений и заявок собственников, наличие технической базы, проведении встреч с активом дома и др. (пункты 2, 3, 4 и 6 критериев). Также много нового можно узнать посетив офис компании и пообщавшись с сотрудниками.
Самый бесперспективный критерий - это пункт 5, касающийся раскрытия реального финансового состояния управляющей организации. Ни одна управляющая компания не предоставляет в широкий доступ эту информацию в полном и развернутом виде даже контролирующим органам. Да те и не стремятся влезать в эти вопросы, ссылаясь на отсутствие полномочий. Такой же тёмный лес для собственников процент дохода от деятельности УК. По закону управляющая организация коммерческая и главная её цель - извлечение прибыли. Заметьте, не надлежащее содержание и управление дома, а именно деньги. Отсюда и приоритеты в работе. Добавим ещё получение денег от жителей авансом за невыполненные работы. И в итоге получаем заинтересованность управленцев только в одном - сборе денег с жильцов. Всё остальное - по остаточному принципу, доброй воле или по принуждению. К сожалению именно такая система построена сейчас нашим российским законодательством.
Именно поэтому самым важным критерием выбора управляющей компании (актуальным и на данный момент), на мой взгляд,
является пункт 1 - работа управленцев по договору управления, заключённого на условиях собственников. По своему опыту скажу, что заключить такой договор возможно, хоть и трудно. Сделать это реально при смене управляющей компании. Примером тому является мой дом. Все наши попытки внести изменения в договор с действующей УК заканчивались ничем и полным игнорированием. При этом все вносимые корректировки были в соответствии с законодательством или не противоречили ему. Осуществить эту идею удалось лишь только тогда, когда перед собственниками нашей многоэтажки стал вопрос выбора управляющей компании. Мы обошли все управляющие компании города, лично встречались с их руководителями и каждому предлагали рассмотреть разработанный нами договор управления.
Из всех управляющих компаний Таганрога заключить договор на наших условиях согласилась только одна. Важным условием с нашей стороны было предварительное подписание управляющей компанией проекта договора ещё до утверждения его на общем собрании. Это гарантировало, что управленцы не откажутся заключать договор на согласованных условиях после того, как собственники выберут её на своём собрании в качестве управляющей домом (такое часто случалось в других многоэтажках).
Вот уже 8 лет этот договор регулирует отношения с управляющей компанией в нашем доме. Именно благодаря ему часто удавалось решать вопросы в пользу собственников.
О том, как самостоятельно разработать договор управления и что он должен содержать я поделюсь с вами, мои друзья, в следующих публикациях. Подписывайтесь на мой канал и всегда будете в курсе моих новых публикаций.