Недвижимость часто рассматривают как надежный оплот в защите денег от инфляции. Ещё от того, сколько строят в стране и насколько успешно, косвенно зависит до 40% ВВП.
Несколько фактов о текущей ситуации:
Чудеса ипотеки
🔷 В последнее время сложилась удивительная ситуация - средняя ставка по ипотеке в России в размере 6,67% стала ниже такой же в США. Да, понятно, что там внутри компот из разных ставок, включая льготные, и ставки по первичке в 2-3 раза дешевле вторички, но все-таки это примечательно.
🔷 Стали популярны предложения с ипотечными ставками в районе 0,1%. Надеюсь, что среди вас нет людей, которые не понимают, что это кондовая маркетинговая уловка. Вся прибыль спрятана в цене, поэтому бегите от таких врунов или плотно поработайте с калькулятором перед покупкой.
Что изменилось с начала СВО
🔷 После начала СВО я писал, что недвижимость имеет неплохие шансы. В том смысле, что руководство страны будет субсидировать ставки, чтобы отрасль не умерла и не потянула за собой остальных. Нужны высокие цены и объемы, чтобы давать работу смежным отраслям и сотням тысяч людей.
🔷 Но война всё-таки не лучшее время для процветания, если ты не оборонка. Сейчас цены сильно упали. Особенно после объявления мобилизации и массового исхода особо нервных сограждан, сделки стали совершаться с дисконтами до 40-50%. Арендный бизнес тоже погрустнел. Ребята, почуяв засаду и чтобы не опускать ценники, стали снимать с продажи тысячи метров, пытаясь тем самым манипулировать рынком.
Факторы, которые сильнее всего повлияли на настроения в сделках с недвижимостью
🔹 Наш народ не дураки. Поэтому большинство покупателей уселись на заборе и сидят ждут дальнейшего падения. Кое-где сделки просто встали. Не добавляет оптимизма ожидание следующих мобилизаций, а также чехарда со ставками с 2020 года. То пугали, что ставки низкие и вот-вот вырастут - народ бежал покупать, цены росли. То надувался пузырь, и начинали закручивать ставки, роняя цены. Это нервирует не только покупателей, но и застройщиков.
🔹 Бизнес, тем более с таким длинным циклом, как у застройщиков, крайне болезненно реагирует на нестабильность. Может государство как-то очнется и что-то сделает - например, заморозит ставки лет на пять. Понимаю, что страшно и жалко. Но я и не говорил, что борьба за нервы бизнеса и населения это дешево.
Какие есть варианты для тех, кто всё-таки хочет инвестировать в недвижимость
🔷 Вообще-то я не фанат инвестиций в недвижимость, но учитывая ситуацию, небольшую часть портфеля можно разместить, при этом предпочитаю квадратным метрам ценные бумаги, дающим права дохода от них. Еще надо учесть, что в мире активнее будет развиваться арендный бизнес, а не продажа. Вот тут я уже писал про то, как постепенно в мире наступает экономический апокалипсис, который сильно повлияет в будущем в том числе и на сферу недвижимости.
🔷 В США я в основном ориентировался на фонды REIT (например, специализирующихся на аренде частных домов, квартир, больничных помещений, хосписов и домов престарелых, вышек сотовой связи и даже тюрем). На русском рынке не такой богатый выбор, хотя появляются вроде неплохие ЗПИФы (например, у Самолета), где инвестор зарабатывает от реализации кв.метров и арендных платежах, а застройщик еще и гарантирует минимальную доходность. Буду держать вас в курсе новых инвестиционных идей по теме.
👉 Кстати, и в США намечается очень большая засада с рынком недвижимости на фоне всех событий. Но это отдельная история. Расскажу позже.
Где искать продолжение
Архив новостей, новые выпуски (под хэштегом #шкурныеновости), а также аналитические материалы на самые важные темы политики и инвестиций (1-2 поста в день, не больше). Плюс под хештегом #чеготамс описываю ситуацию по самым актуальным вопросам - рубль, нефть, ценные бумаги и тд - в моем телеграм канале Шкура Баффета