За последние три года рынок жилья пережил три шока. Весна 2020-го – начало пандемии. Февраль 2022-го: СВО и санкции. Сентябрь 2022-го: мобилизация.
Планы и расчеты поломались (изменились) не только у тех, кто собирался (так или иначе) решать жилищные проблемы, что-то покупать или продавать.
У застройщиков и девелоперов свои сложности. Попробуем собрать в кучку то, что нам известно. И прикинуть хотя бы примерно, что будет дальше.
Сценарий ядерного апокалипсиса откладываем в сторону – он не интересен.
Итак. Большие цифры и серьезные процессы.
Новостройки
На данный момент в Ленобласти строится примерно 3,5 млн кв.м жилья в многоквартирных домах – 89,9 тысяч квартир. (Это не тот объем, что в продаже, а всего, во всех еще не достроенных ЖК).
Текущие показатели - ниже, чем до первого кризиса: в 2019 году - 4,6 млн кв.м, 116 тысяч квартир. Но! Выше, чем, например, в 2020-м, когда объем новостроек провалился до 3,1 млн кв.м.
То есть: рынок многоквартирного жилья плавно восстанавливался после пандемии. Потом приостановился в феврале, выровнялся и пошел на спад в октябре.
В среднем в Ленобласти за месяц застройщики продают около 2000 будущих квартир. (В марте – почти три тысячи, в июне – около тысячи, в сентябре – как раз две тысячи ДДУ).
Цены на новостройки не растут, а фактически (на самом деле) – падают. Есть скрытые скидки, есть ипотека «под 0,01%» и «кредиты за рубль в месяц», есть «траншевая» ипотека (платежи начинаются после сдачи дома) – по таким договорам квартиры стоят на 15-20% дороже, это влияет на статистику.
Начатые дома – достроят, возможно, с задержками. Деньги за них уже получены (проектное финансирование от банков). С благоустройством, отделкой могут быть проблемы, но не критичные.
С социалкой вокруг – похуже: администрация уже начинает экономить, а нам еще Мариуполь отстраивать…
Новых проектов будет меньше. Хотя… Группа ЛСР вышла с «миллионником» в Ковалево; сибиряки из ГК «Расцветай» разворачиваются в Янино; москвичи (ГК А101) затевают масштабную стройку в Лаголово. Новосаратовка строится, Новоселье развивается.
Деньги
Дальнейшее развитие отрасли будет зависеть от наличия у граждан: а) денег и б) желания тратить их именно на жилье. (А не покупать, к примеру, на крипту для релокации).
Здесь много неизвестных величин. Куда-то растворились обещанные президентом «195 тысяч в месяц» для мобилизованных. Пока ни одно издание не сообщало, что кто-то где-то их получил.
Оно и понятно: двум-трем выплатишь, а остальные узнают – тут такое может начаться! Зато раздали первые жилищные сертификаты (ГЖС) эвакуированным из Херсона.
По 3-6 млн на семью. А их под 70 тысяч. А есть еще вынужденные переселенцы из Харьковской, Луганской и прочих новых территорий. Им надо будет либо тоже раздавать ГЖС – либо объяснять, почему не положено. Кстати: сертификат разрешает покупать жилье в любом регионе РФ.
С ипотекой – непонятно: кредитные каникулы то ли работают, то ли нет; госпрограмма с кредитованием под 7% то ли будет завершена, то ли продлят.
Есть еще «сберегательный фактор»: держать временно свободные средства в рублях (кроме срочного НЗ) – как-то глупо из-за инфляции, в долларах – страшно, потому что отберут или не разрешат вывезти. А участок – понятнее, и «порог входа» ниже (1-2 млн). Правда, если что, быстро реализовать не удастся.
Загородный сегмент и вторичный рынок.
На вторичном рынке жилья в регионе за месяц продают/покупают 2,5 тысячи квартир. В начале года квартирных сделок было почти вдвое больше — 3–4 тысячи в месяц, но весной ипотека накрылась, и к осени показатели выровнялись на новом уровне.
В загородном сегменте все и проще, и сложнее.
Граждане по-прежнему покупают и продают участки. Например, за сентябрь 2022-го зарегистрировано 2814 сделок с участками ИЖС и СНТ. (В августе — в 2,3 раза больше: 6381 продажа.)
Год назад, в сентябре 2021-го, заключили 5156 договоров по таким участкам, в 1,8 раза больше. То есть спад налицо. Но не до нуля: какой-то объем сделок останется «при любой погоде».
А всего за девять месяцев 2022 года, по данным Росреестра, в регионе было зафиксировано 53,6 тысячи сделок купли-продажи с участками под ИЖС и садоводство — на 10,8% больше, чем за тот же период прошлого года (48,4 тысячи сделок).
С января по сентябрь в области появилось почти 16 тысяч жилых домов на наделах ИЖС и садовых участках, общей площадью 2,2 млн кв.м. Более 80% — это именно новые дома, построенные в последние полтора-два года.
В среднем за месяц граждане ставят на учет в Ленобласти 1500–2000 частных домов. Примерно столько же, сколько квартир в МКД. Но есть разница. Средняя площадь частного дома – примерно 140 кв.м, средний бюджет сделки - около 10 млн рублей. А квартира в новостройке — это в среднем 43 кв.м за 6,3 млн рублей.
Организованная загородная застройка (коттеджные поселки): по экспертным оценкам – примерно 20-30% от объемов вторичного рынка, то есть сделок в «старых» садоводствах.
Сейчас в открытой продаже, по данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», находится 323 коттеджных поселка (+ 62 дополнительных очередей), а также 30 проектов с таунхаусами (+ 17 очередей).
Общий объем предложения на организованном загородном рынке СПб и ЛО (коттеджи, участки, таунхаусы) составляет 16,6 тыс. лотов. Участки без подряда - 78%.
За первое полугодие 2022 года в продаже появилось 3,4 тыс. лотов - на 44% меньше, чем за первое полугодие 2021-го (более 6 тыс. участков и домиков).
А реализовали в коттеджных поселках за первые шесть месяцев 4,7 тыс. лотов всех типов, на 20% меньше, чем в январе – июне 2021 года. Впервые за последние 2 года (начиная со 2 кв. 2020 г.) уровень сделок ежеквартально составил менее 2,0 тыс. лотов.
Эффект пандемии (отчасти паническое стремление горожан в безопасные пригороды) перестает работать. Давление «закрытых границ» (отмена привычных туристических маршрутов) остается, но сегодня, наверное, это не самый главный фактор.
Нищета прогнозов
Гадать о том, что теперь будет, более-менее бесполезно; строить траектории, исходя из предыдущих показателей – тем более. Из экономики изъяты более 300 тысяч мужчин; наверное, это как-то скажется на спросе?
Как именно – мы пока не знаем. Еще около 700 тысяч, по оценкам СМИ, уехали. Причем уехали как раз экономически активные. Официальные СМИ и ТГ-каналы уверены, что большинство вернется – а с чего бы? Экономику обещают «перевести на военные рельсы» - как, когда, за чей счет?
Среди мобилизованных оказалось 27 тысяч предпринимателей и ИП… Десятки фермерских хозяйств в Ленобласти под реальной угрозой: ферма – не завод, здесь не только хозяина, но и работника, и механизатора заменить буквально некем.
Прошлый опыт изучения рынка не то чтобы совсем бесполезен – неприменим. Складываются новые тренды. Будем наблюдать и думать.
Дмитрий Синочкин