Knight Frank сообщает, что в Дубае стало значительно больше богатых покупателей. За год цены на элитную недвижимость в Дубае подскочили на 89%. Нового максимума достигли продажи объектов дороже 10 млн долларов.
На 100% подорожали виллы в элитных районах Palm Jumeirah, Emirates Hills и Jumeirah Bay Island. Раньше большая часть покупок совершалась ради сдачи в аренду или выгодной перепродажи, сейчас иностранные покупатели, среди которых немало россиян, стремятся таким образом защитить свои активы или спастись от строгих ограничений.
Глава отдела исследований Ближнего Востока Knight Frank Фейсал Дуррани отметил, что только за третий квартал 2022 года стоимость элитного жилья в Дубае увеличилась на 29%, чему «способствует постоянный поток состоятельных людей, которые нацеливаются на престижные районы в поисках второго жилья».
Количество запланированных домов премиум-класса неожиданно начало отставать от спроса. Наблюдается дефицит свободной недвижимости на набережной. «В период с 2023 по 2025 год в престижных жилых районах Дубая должно появиться всего 8 новых вилл, и все они находятся на острове Джумейра-Бей, – пояснил Дуррани. – Застройщики пока не спешат выводить на рынок новые проекты, чтобы извлечь выгоду из цунами спроса на элитное жилье».
Knight Frank ожидает, что к концу года цены вырастут на 5-7%, что будет примерно на 60-80% выше, чем в прошлом году. На рынок могут повлиять усилившийся доллар и растущие процентные ставки, но эксперты считают, что преобладание покупателей, предпочитающих наличные расчеты, «в некоторой степени защитит рынок».
Напомним, что в 2020 году прогнозы были совершенно другими – ожидалось падение цен на жилье в 2021 и 2022 гг. в связи с избыточным предложением и падающим спросом, которые наблюдались с 2014 года. Эксперты консалтинговой компании JLL прогнозировали снижение на 5-8%. Правительство ОАЭ тогда создало комиссию по управлению спросом и предложением. Отдельные компании призывали к мораторию на новые проекты.
В 2020 году размеры арендной платы упали на 12%, ниже самого минимального уровня 2010 года, когда был обвал рынка недвижимости после глобального кредитного кризиса. Цены на жилье в 2020 г. упали на 8%, но по-прежнему оставались на 20% дороже, чем в 2010. На стадии исполнения находилось много проектов, но предполагалось, что они будут заморожены.
Вопреки негативным прогнозам Дубай быстро оправился от пандемии. Спрос на апартаменты и дома Дубая повысился, но в июне 2022 года было зафиксировано некоторое замедление. Общегородской индекс цен ValuStrat (VPI) вырос всего на 1,1% по сравнению с маем. Увеличение капитализации тоже приостановилось, темпы продаж снизились. С января по июнь 2022 года в Дубае зарегистрировано 42 953 сделки купли-продажи недвижимости на сумму около 31 млрд долларов. Общий объем продаж по сравнению с I полугодием 2021 года вырос на 59,9% по количеству и на 88,1% по стоимости.
За первые 4 месяца 2022 года спрос на недвижимость среди иностранных покупателей в ОАЭ увеличился на 50%, цены поднялись на 75%. Этот процесс, как видим, продолжается. Рынок недвижимости остро реагирует на геополитические события. Европа оказалась для россиян зоной риска, родная страна тоже, поэтому богатые граждане РФ скупают недвижимость в Дубае.
Какие риски могут быть при таких вложениях? Нужно учитывать, что страна мусульманская – со всеми соответствующими правилами и требованиями. Для иностранцев существует множество ограничений. В постоянное владение можно приобрести только участок в зоне freehold. На остальных территориях приезжим дают лишь право аренды – от 50 до 99 лет – причем это допустимо не во всех районах. В законодательстве страны нет прямого запрета на покупку иностранцами земельных участков, но в каждом эмирате могут быть свои регулирующие нормы. Перед покупкой нужно убедиться, что это разрешено.
Эксперты International Investment отмечают, что сектор недвижимости в Дубае и Эмиратах в целом весьма привлекателен. Однако существуют менее затратные варианты с более простыми процедурами поиска, покупки и владения. Например, в Грузии иностранцы вправе покупать жилье на тех же условиях, что и резиденты. Стартовая цена для получения ВНЖ намного ниже, чем в Дубае – 100 тысяч долларов. Рынок элитного жилья в этой стране начал развиваться сравнительно недавно, но уже есть девелоперы, которые отмечены Forbes – например, компания European Village вошла в ТОП-10 грузинских брендов. Объекты этого застройщика, который возводит жилую недвижимость в Батуми, достигают капитализации в 150%.
Добавим, Грузия остается нейтральной зоной и успешно развивается в условиях мирового кризиса. Зарегистрирован рост экономики на 10,3%, увеличение прямых иностранных инвестиций и доходов от туризма. Жителям 94 стран не нужны визы для годичного проживания.
Читайте также:
Как стать резидентом ОАЭ
Как купить недвижимость в ОАЭ, налоги и сборы при покупке квартиры в Дубае