Продажа и покупка квартиры по доверенности — не такое уж и редкое явление в сфере недвижимости. Такие сделки абсолютно законны и, в некоторых случаях, очень удобны. Но есть и обратная сторона — риски как для покупателей, так и для продавцов. Попробуем разобраться в том, что это за риски и как их избежать.
Оформление доверенности
Доверенность не влияет на условия сделки и содержание договора. Но к самой доверенности есть определенные требования — они закреплены в Гражданском кодексе РФ. Их нарушение приводит к тому, что документ (а значит, и сделка) будут считаться недействительными. Поэтому важно проверять не только юридическую чистоту объекта недвижимости, но и доверенности.
Не секрет, что все доверенности оформляются нотариусом. А значит, подлинность документа можно проверить на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты.
Ошибка со стороны нотариуса
Случается и такое явление, как ошибки из-за человеческого фактора. Например, нотариус может проверить данные в Единой информационной системе нотариата (ЕИСН) перед сделкой, но не заглянуть туда в день подписания договора. А в это время могли произойти какие-то важные изменения (например, собственник может отменить доверенность в последний момент).
К счастью, подобные ситуации являются исключением из правил. Но исправить ошибки нотариусов практически нереально — «всплывают» они чаще всего уже в суде.
Проблема передоверия
По закону, полномочия по доверенности можно передать другому субъекту. То есть, оформить доверенность «третьего уровня». Для этого нужно, чтобы доверенность не запрещала передоверие и представитель был «вынужден к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность лица». Из-за такой неоднозначной формулировки и возникают сложности.
Во первых, нужно выяснить, обладает ли документ возможностью передоверия. Не лишним будет проверка в ЕИСН. А если вы имеете дело с доверенностью «третьего уровня», то стоит связаться с доверителем и убедиться в том, что он знает о факте передоверия. Как правило, такими проверками занимается нотариус.
Превышение полномочий
Еще один вид недобросовестных сделок с недвижимостью по доверенности. Доверенное лицо может превысить свои полномочия и заключить договор, который не имеет право подписывать. Чтобы избежать таких продавцов, очень важно не только внимательно читать доверенность, но и запрашивать выписку из ЕГРН о праве собственности на квартиру.
Ошибки доверителей
В практике встречаются случаи, когда доверители теряют немалые деньги из-за ошибок. Например, продавец квартиры выдал доверенность на лицо, которое эту квартиру продало. Но о факте продажи не сообщило и присвоило деньги себе. Доверитель узнает об этом не скоро.
Помимо грамотного выбора доверенного лица, рекомендуем раз в пару месяцев запрашивать выписку из ЕГРН для контроля его работы.
Если человек передумал продавать квартиру по доверенности, важно правильно отозвать документ. Многие пренебрегают этим правилом, обходясь устным или письменным уведомлением доверенного лица. Однако чтобы доверенность потеряла свою силу, нужно отменить ее у нотариуса.
Итоги
Может показаться, что сделки продажи или покупки объекта недвижимости по доверенности — темный лес и рисковая авантюра. Но это не так, подавляющее большинство договоров заключается в рамках закона. Мы лишь предупреждаем вас о возможных ошибках, которые вполне реально избежать. Как это сделать? Вот краткий чек-лист:
- Внимательно читать договор и доверенность;
- Проверять доверенность через ЕИСН;
- Связываться с доверителем;
- Запрашивать выписку из ЕГРН по объекту;
- Собирать другую информацию о контрагенте и недвижимости из всех доступных источников.