Объем жилищного фонда Петербурга достиг почти 150 млн квадратных метров. Таковы итоги развития экономики и социальной сферы города за 2021 год. Жилищное строительство идет достаточно быстро. За этот же период было введено около 3,5 тысячи квадратных метров жилья, что на 2,8% больше, чем в 2020-м. Однако возвести — это одно, а содержать — совсем другое. Здесь возникает вопрос: что лучше — управляющие компании (УК) или товарищества собственников жилья (ТСЖ)? О плюсах и минусах обеих форм рассказали эксперты.
Для начала внесем ясность. Управляющая компания — это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, который занимается обслуживанием многоквартирного дома за вознаграждение: выступает посредником между жильцами и поставщиками коммунальных услуг (или оказывает эти услуги самостоятельно), отвечает за техническое состояние дома и придомовой территории, организовывает ремонтные работы и прочее.
Товарищество собственников жилья — это некоммерческая организация, в которую входит, как можно понять из названия, часть собственников, с разрешения остальных управляющих общим имуществом, содержа, сохраняя и приумножая его, а также обеспечивая жильцам поставки коммунальных ресурсов.
В Северной столице, по словам председателя Ассоциации управляющих и эксплуатационных организаций в жилищной сфере города Евгения Пургина, две разновидности УК:
государственные, деятельность которых регулируется Жилищным комитетом, — так называемые жилкомсервисы, их 36; частные, принадлежащие разным предпринимателям: крупные, учрежденные застройщиками и обслуживающие в основном новые дома, и поменьше, работающие, как правило, со старым фондом.
фото: мк в питере
Первые, считает наш собеседник, стремятся к увеличению прибыли, вторые, уверен он, — к достижению результата. Однако даже коммерческие УК могут быть совершенно разными.
Что касается ТСЖ и ЖСК (жилищно-строительного кооператива) — еще одного некоммерческого способа управления многоквартирным домом, таких в Петербурге, по данным Евгения Пургина, порядка двух тысяч. Именно эту форму спикер считает наиболее эффективной: «Если такие граждане собирают целевые средства, то они обязательно вкладывают их. Эти организации являются некоммерческими, поэтому их цель — не получение прибыли, а высокое качество содержания своего собственного дома».
Звучит логично, но на практике порой выходит иначе. Как, например, в небольшом, на 30 домов, квартале таунхаусов в Пушкинском районе, об управлении которым нам рассказал один из местных жителей Алексей. По словам мужчины, проблема существования там ТСЖ заключается в том, что собственникам нередко очень трудно договориться между собой.
«Асфальт возле дома, пока не разрушится настолько, что в ямы начинают проваливаться машины, не ремонтируется. И всем все равно, в том числе председателю ТСЖ, который, между прочим, тоже житель этого ЖК. Я понимаю, его зарплата — копеечная и условные 12 тысяч рублей погоды не делают. Отсюда, возможно, и лень. Ведь для того чтобы что-то поменялось, нужно организовать общее собрание, вынести вопросы на голосование, заставлять жильцов проводить аудит, содержать своего бухгалтера и еще много чего. Первое время энтузиазм был, но потом он иссяк», — посетовал наш собеседник.
Несколько лет назад похожая ситуация возникла в ЖК «Парадный квартал» от строительной корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга» (СКВ СПб) «Группы ЛСР». Со слов жителей, после перехода элитного жилого комплекса с УК в ТСЖ не осуществлялся текущий ремонт, из-за чего в том числе стала отслаиваться штукатурка и облицовка фасада, отсутствует развитие благоустройства, а также начались проблемы с откатными воротами.
«Отношение ТСЖ отвратительное! Заявления теряются, если это выгодно товариществу Постоянное самоуправство. Например, срезали батареи на этажах и повесили сразу несколько на первом. На вопрос «зачем» ответа так и не дали. В парадной осенью и зимой холод!» — такой отзыв на странице ЖК в социальной сети в 2016 году оставила Яна Б. Отметим, что это не единственный негативный отзыв в такой коннотации.
Впрочем, через какое-то время недовольство утихло, однако, по мнению жителей района, дела по-прежнему обстоят не столь хорошо.
«Каждый день прохожу к своему дому на Кирочной через «Парадный квартал», не могу понять, как можно было так запустить отличный проект? То, как работает УК в нашем доме и как работает ТСЖ в «Парадном», — это небо и земля. Работа нашей управляйки точно лучше», — говорит житель ЖК на Кирочной Александр.
фото: мк в питере
В квартале на Кирочной улице (дом № 31, корпус 2), где и живет Александр, по его словам, наблюдается совсем другая картина. За состоянием домов следит УК, учрежденная тем же застройщиком. В данном ЖК идеальная чистота, благоустроенная и убранная территория, облицовка на месте, а услуги ЖКХ поставляются бесперебойно.
«Несомненный плюс УК в том, что это именно профессионалы, — отмечает Евгений Пургин. — Однако не стоит забывать, что это коммерческая структура, заинтересованная в получении прибыли». Соответственно, можно сделать вывод, что эти компании заинтересованы в том, чтобы клиенты были довольны.
Управляющий партнер аналитического агентства WMT Consult Екатерина Косарева отмечает: да, управляющей компании нужно платить зарплату, поскольку это все-таки наемные сотрудники. Они могут быть деятельными, а могут совершенно халтурно относиться к своим обязанностям. Поэтому, перед тем как выбрать УК, стоит изучить рынок ЖКХ-услуг. Но в отличие от ТСЖ, уверена спикер, работу управляющей компании и траты ею средств можно проследить и в случае чего найти управу.
«На мой взгляд, главное отличие УК от ТСЖ заключается в том, что УК, поскольку это назначенная организация, можно сменить, подать в суд, отозвать лицензию и так далее, а с объединением собственников жилья сложно что-то сделать и как-то на него влиять», — пояснила Екатерина Косарева.
фото: baltfoto
Так, центром раздора стал новый ЖК «Русский дом» в Басковом переулке. О конфликте подробно писало издание «Деловой Петербург». Покупатели квартир предъявили застройщику — «Группе ЛСР» — ряд претензий, которые касались отсутствия детских площадок, поломки лифтов и превышения изначально заявленного числа мест в подземном паркинге. В этом случае споры как раз дошли до суда. Вместе с этим по инициативе жителей прошло общее собрание, в результате чего появилось ТСЖ и даже сменился председатель гаражно-строительного кооператива (ГСК).
фото: мк в питере
Казалось бы, все должно разрешиться. Но СМИ обратили внимание на то, что инициативу в создании товарищества собственников жилья проявили несколько известных предпринимателей, которых перечислило «Агентство Бизнес Новостей», предполагая, что в основе смены системы управления элитным жилым комплексом могут лежать деньги.
Из всего этого можно сделать вывод, что плюсы и минусы есть у обеих форм обслуживания многоквартирного дома.
Так, делая выбор в пользу УК, вы автоматически принимаете ее подрядчиков, нравятся они вам или нет. Однако все расходы у управляющей компании спланированы, а работы выполняются четко по графику. Кстати, у УК есть свои, часто довольно существенные, накопления, поэтому, если со стороны жильцов возникает задолженность, компания сама рассчитывается с подрядчиками, и предоставление услуг не останавливается.
ТСЖ, в отличие от УК, состоит из людей, заинтересованных в том, чтобы их дом был в порядке. Однако, как уже говорилось, представители управляющей компании часто более компетентны, а в товариществе собственников жилья нередки разногласия, что вкупе с собраниями и голосованием увеличивает количество времени на проведение необходимых работ.
Несмотря на то что ТСЖ — это более экономичный вариант, в отличие от УК, при неграмотном подходе к деньгам может оказаться, что товарищество не в силах расплатиться за ту или иную услугу. Это приведет к тому, что тот или иной коммунальный вопрос будет долго оставаться нерешенным, а, например, неработающий тепловой узел в зимний сезон — это весьма значительно. Тут еще многое зависит от подкованного, деятельного, а главное честного управленца, которого очень трудно найти.
Мы обязательно продолжим тему ЖКХ и управления общедомовым имуществом, тем интереснее она будет развиваться, когда наступит зима и начнется отопительный сезон, аварии на тепломагистралях, уборка территории от снега. Тем показательнее будет разрыв между качеством работы УК и ТСЖ. Кто победит в итоге — разберемся в следующих материалах.