Друзья, уже несколько подписчиков прислали мне письма на почту с просьбой более подробно рассказать о "траншевой" ипотеке. Глава Банка России заявила что она несет серьезную опасность для ипотечников и многих это слегка смутило. Откуда такой негатив?
Давайте более подробно разберемся в этом вопросе.
1. Что такое "траншевая ипотека"
По сути это финансовая схема по покупке квартиры на первичном рынке в рассрочку. Классическая схема такая:
- при заключении договора вносится 30% от стоимости квартиры.
- перед сдачей дома в эксплуатацию вносится еще 70%.
Соответственно, кредит тоже предоставляется траншами. Сначала 30% за вычетом первоначального взноса и потом 70%.
В результате у заемщика получается 2 графика платежей:
- до момента сдачи дома - платеж небольшой,
- после сдачи - полноценный платеж на общую сумму кредита.
Дом может строится и год и два и даже больше и на весь этот срок строительства у заемщика будет низкий платеж.
2. Плюсы "траншевой" ипотеки для ипотечника
Они на самом деле несомненные.
Во-первых, уменьшается общая переплата по кредиту, за счет меньших платежей в первоначальный период.
Во-вторых, уменьшаются общие траты семьи при аренде недвижимости до сдачи дома. Ведь иначе, в первоначальный период, пришлось бы платить и аренду и полный платеж по ипотеке.
В-третьих, есть время для подготовки к более высоким платежам. Можно например начинать формировать финансовую подушку безопасности, искать дополнительную подработку и т.д. Т.е. есть некая временная фора для подготовки к большим платежам по ипотеке.
В-четвертых, становится более прозрачной схема с покупкой квартиры для сдачи в аренду. Особенно если покупать квартиру с отделкой. Сразу после сдачи дома и получения ключей ее можно будет сдавать в аренду. Т.е. появление больших платежей синхронизируется с появлением дохода от аренды.
3. Минусы "траншевой" ипотеки для ипотечников
Минусы тоже довольно приличные.
Во-первых, можно получить более высокую ставку по кредиту. Ведь соблазн взять кредит с низким платежом на первое время весьма велик. Поэтому банки будут предлагать такие кредиты с более высокой ставкой.
Во-вторых, по таким программам могут предлагаться низколиквидные квартиры. Застройщик прекрасно понимает - зачем предлагать такую программу по высоколиквидным объектам? А вот объекты, по которым продажи слабые и будут идти по таким программам.
В третьих, цена квартир, продающихся по "траншевой" ипотеке", может быть выше. Это тоже понятно почему. Такая ипотека формирует дополнительный спрос на недвижимость. Чем выше спрос, тем выше цены.
ИТОГ
Стал бы я брать ипотеку по такой схеме? Однозначного ответа нет. Если бы я покупал квартиру для сдачи в аренду - то однозначно рассмотрел бы такую схему. Она практически идеально вписывается в данную инвестиционную схему.
Если бы покупал квартиру для проживания, то отталкивался бы от самого объекта. Т.е. сначала выбирал бы место, формат квартиры, а уже потом - форму ипотечной сделки. И скорее всего это была бы вторичка. Т.к. жить в абсолютно новом доме - то еще удовольствие. Испытал на себе и больше не хочу таких экспериментов.