При продаже жилья раньше минимального срока владения собственник должен заплатить НДФЛ. При этом человек может воспользоваться налоговыми вычетами. Но один из них «сгорит», если покупать квартиру или дом не в ипотеку, а при помощи потребительского кредита.
Выдержка из письма Минфина. Фото: consultant.ru
Минфин рассказал о двух способах уменьшить сумму налога при продаже квартиры раньше минимального предельного срока.
Минимальный предельный срок — пять лет с момента получения прав на недвижимость, в исключительных случаях — три года. К ним относятся получение имущества в наследство либо в дар от члена семьи или близкого родственника; по приватизации; по ренте (все ситуации перечислены в пункте 3 статьи 217.1 Налогового кодекса).
Как следует из письма Минфина 03-04-05/96416 от 6 октября 2022 года, первый способ уменьшить налог — вычесть из суммы продажи 1 млн рублей. Например, квартира продана за 4 млн рублей. Налог можно заплатить с 3 млн рублей.
Второй способ: вычесть из суммы продажи расходы на покупку недвижимости, включая уплаченные банку проценты по ипотеке, в рамках которой покупалось жильё. Например, квартира продана за 4 млн рублей, а куплена за 3 млн по ипотеке. Из 4 млн нужно вычесть не только 3 млн, но и уплаченные банку проценты на сумму 0,5 млн.
Но если при покупке использовался потребительский кредит, то таким вычетом уже нельзя воспользоваться:
Расходы налогоплательщика на погашения процентов по кредиту, предоставленному на цели потребительского характера, в составе документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением квартиры, не учитываются
Таким образом, прежде чем покупать недвижимость с помощью потребительского кредита (например, под залог имеющегося жилья), следует помнить, что это лишит права учесть проценты в расходах на приобретение. Второй немаловажный момент, который нужно вынести из письма Минфина — не надо забывать, что проценты по ипотеке можно включать в расходы на покупку жилья, даже если по ним уже получен вычет.