Проблема ЗОУИТ (зоны с особыми условиями использования территорий), или когда правила меняют во время игры. Сегодня в рубрике «Бизнес говорит» — рассказ предпринимателя из Калуги, который пытается добиться от властей компенсаций за земли, которые благодаря решению Минприроды в одночасье обесценились.
Бизнес Алексея Медведева строится на том, что он покупает большие земельные массивы, меняет их статус так, чтобы там можно было вести малоэтажную жилую застройку (это не обязательно ИЖС), подводит к этим участкам коммуникации, строит дороги, проводит межевание и затем продает небольшие участки по отдельности. В 2019 и 2020 году он купил два массива. В 2021-м калужское Минприроды поставило ЗОУИТ, в которую попали его участки, на кадастровый учет. В Случае с собеседником Business FM это оказались зоны подтоплений.
По словам Алексея Медведева, самих подтоплений там много лет не было. С тех пор как территории были подвержены такому риску, местные речушки давно обмелели. Но на бумаге теперь это ЗОУИТ, а это значит, что строить там нельзя ничего. Когда он покупал земли, было можно, а теперь нельзя.
По закону, если участок попадает в ЗОУИТ после того, как собственник его приобрел, государство должно выплатить такому собственнику компенсацию. Но на практике добиться этого почти невозможно. Алексею для того, чтобы пойти к калужским чиновникам с соответствующими требованиями, пришлось искать оценщиков и юристов в Москве. Местные просто не хотели связываться, им там еще жить и работать. Столичный оценщик посчитал, что упущенная выгода предпринимателя от перевода его земель в ЗОУИТ составила более 140 млн рублей. С этими бумагами Алексей пошел сначала к городскому голове, а потом к калужскому министру природы:
«Там нам четко сказали, что никаких возмещений. Я говорю: «Хорошо, там сумма немаленькая для калужского бюджета, там почти 142 млн рублей убытков по оценке. Хорошо, если бюджет не располагает такими финансовыми средствами, у министерства есть свои земельные участки в их ведомственной собственности, которые не располагаются в этой зоне, и они могли бы просто сделать либо бартер, либо изъятие моих с предоставлением других». То есть, есть законные пути решения этих проблем. Нам было сказано, что возмещать мы ничего не будем, менять мы ничего не будем, максимум, что мы можем сделать — согласовать вам проект каких-то мероприятий по инженерной защите этих территорий, типа, от наводнений. Которых там никогда не было».
Грубо говоря, ему пообещали согласовать рытье каких-то каналов, возведение защитных стен и так далее. Но копать и строить все это он должен будет за свой счет. Алексей посчитал — это еще около 30 млн рублей. Но даже если он их вложит, статус ЗОУИТ останется. и такие участки все равно никто не купит. Да и строить на них тоже могут не разрешить, продолжает собеседник Business FM:
«Люди у нас сейчас крайне неохотно покупают участки в этой зоне, потому что знают, что они могут столкнуться не столько с проблемами природного характера, сколько с проблемами административного характера. Как в постановке дома на учет, как в последующем обязательном его страховании. Соответственно, рыночная стоимость, действительно, резко падает. По другому массиву, где у нас уже с назначением, допускающим строительство индивидуальных жилых домов. Есть такое назначение, как ведение садоводства. И мы там дома строили, мы там дома регистрировали. На сегодняшний момент я специально к встрече с городским главой, с министром направил уведомление о планируемом строительстве по всем этим 16 участкам. По всем 16 участкам в разрешении на строительство мне было отказано в связи с тем, что это зона подтопления. Причем градостроительный план мне выдали с допустимой зоной размещения зданий, строений, сооружений. А разрешение на строительство мне, соответственно, не выдали».
По словам юристов, опрошенных Business FM, проблема эта касается и множества других регионов. Добиться компенсаций сложно даже за то, что уже построено, а о компенсациях упущенной выгоды пока даже и говорить не приходится, продолжает руководитель юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев:
Алмаз Кучембаев руководитель юридического агентства «Кучембаев и партнеры» «Да, есть проблема с ЗОУИТ. Если уж ее установили, то давайте тогда и дальше последствия. Я ходил с чистыми документами, вы их мне обременили, давайте разбираться, что из этого следует. Но пока весь правопорядок с мыслью компенсировать то, что построено. Компенсировать, когда еще не построено, но вот инвестировано в землю, пока еще не умеем, еще это не было предметом большого обсуждения, предметом громких дел».
По закону сведения о границах всех охранных зон должны были быть внесены в ЕГРН до 1 января этого года. Так что громких дел по ЗОУИТ может быть еще очень много.
Если вы предприниматель и вам есть что рассказать, обращайтесь в редакцию Business FM через рубрику «Бизнес говорит». Не забывайте оставлять контакты для связи.