Голь на выдумку хитра – самая моя любимая пословица обо всем, что происходит в стране.
Застройщики при этом еще и в первых рядах.
Новый старый продукт – «ипотека траншами»
Новый – потому что это ответ строителей на требования ЦБ к банкам более ответственно выдавать ипотеку на покупку квартиры и де-факто перестать с 1 декабря 2022 года выдавать ипотеку под 0,(0)1% годовых.
Старый – потому что этот вид «кредитования» появился еще в апреле». Но расцвел в октябре.
Суть проста – до постройки и сдачи дома заемщик платит 1 (один) рубль в месяц по ипотечному кредиту.
После – в полном объеме по ставки программы гос поддержки.
Плюсы траншевой ипотеки
Покупатель страхует риск недостроя, не вкладывая на первоначальном этапе много кредитных денег.
А уж потом, как будет что кредитовать физически, начнет платить по полной.
Выгодно? Да!
Застройщик получает новую продажу, которая сейчас так нужна ему. Тоже выгода очевидна
Банк получает нового клиента, который будет приносить прибыль после постройки дома. Тоже есть за что бороться.
Все в выгоде? Почти.
Минусы
Банк получает заемщика, который начнет платить не по 1 рублю лишь через год-два.
К этому моменту в жизни вообще и финансовой ее части в частности у клиента может случиться все, что угодно.
А какова вероятность, что это «что угодно» будет негативным, а не позитивным?
Застройщик лишает себя возможности частичного получения денег с эскроу счетов. То есть он должен будет отвлекать свои денежные средства на достройку объекта.
Хотя частичное раскрытие эскроу было сделано Минстроем как раз для обратного.
Клиент тоже рискует. Во-первых, что дом не достроится. Во-вторых, что к моменту постройки он не сможет и/или не захочет платить по кредиту.
Привязка себя минимум на год кредитными обязательствами в текущих условиях может быть не такой классной идеей, какой она была до 2022 года.
Итоги
В итоге получаем что «траншевая» ипотека – некий сублимированный продукт, отражающий реалии рынка недвижимости.
Вроде как ипотека. Но не совсем. Вроде бы всем выгодна. Но не всегда.
Вроде бы позволяет купить квартиру выгодно. Но надо все считать и быть уверенным в своем будущем.
Но с учетом новости о 70 миллионов нераспроданных квадратных метров в почти построенных застройщиками домах, то можно ждать других «франкенштейнов» на рынке ипотечных продуктов.
Мысли вслух
Большие застройщики готовы не получать деньги до стадии завершения строительства от эскроу счетов, лишь бы нарастить клиентскую базу.
По сути, они антикредитуют себя в попытке заключить как можно больше ДДУ.
Зачем им гонка за клиентом, у которого на момент заключения ДДУ нет денег (или он не хочет их тратить на покупку новостройки)?
Есть какое-то соревнование «кто больше подпишет ДДУ?» И качество покупателей с точки зрения платёжеспособности вообще не играет роли?
По-моему, пора уже кричать «Хьюстон, у нас проблемы!» и проводить реорганизацию рынка первичной недвижимости.
Пока же возникает ощущение, что первичка на рынке жилой недвижимости – поезд с мощным локомотивом, который летит со скоростью 300 км/ч.
И пока он летит по рельсам, и машинистов, и диспетчеров и пассажиров все устраивает.
Хотя куда летит этот поезд, зачем и что будет, если локомотив слетит с рельс – никто не думает.
____________________
В телеграм-канал «Риэлтор не нужен!» статьи появляются раньше. Плюс – новые материалы, которые никогда здесь не будет.
Подписывайтесь, если хотите получать новые материалы первыми!
#квартира #недвижимость #новостройки #первичный рынок жилья #квартира в новостройке #застройщики #ипотека #льготная ипотека